一、什么是土地使用权租赁?

　　中国的土地流转制度极为特殊，农村土地属于村集体所有，城镇土地属于国家所有，而且所有权同使用权相分离，这就催生了土地使用权出让、转让和租赁等多种产权转移模式。

　　1、土地使用权出让

　　国家拥有国有土地所有权，将土地使用权可以出让给其他主体使用一定年限，并限定一定用途，这就是我们最常见的出让制度。

　　现在新的土地管理法出台，农村集体土地经三分之二以上集体经济组织成员同意的情况下，现在也可以通过出让、出租等方式交由农村集体经济组织以外的单位或个人直接使用，这就意味着农村集体土地符合条件也可以出让。

　　2、土地使用权转让

　　从国家或者村集体手中以出让方式取得土地使用权的企业或单位，如果将土地使用权再次对外转让，就是我们这里说的土地使用权转让，绝大多数情况下，这种转让的标志是土地使用权证的过户。

　　3、土地使用权租赁

　　很多情况下，拥有土地的一方并不愿意将土地使用权直接转让，可能只将土地使用权以短期经营出租的方式出租给其他单位，这就是我们说的土地使用权租赁。租赁同转让的最大区别当然就是土地使用权并不过户，只是相对短期的使用权让渡。 二、土地使用权租赁如何缴税?

　　我们以企业和村委会为例来分析一下土地使用权租赁如何缴税，有何风险。

　　1、企业对外租赁土地的情况

　　(1)增值税

　　根据《财政部 国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知》(财税〔2016〕47号)的规定，纳税人以经营租赁方式将土地出租给他人使用，按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。

　　既然是按照不动产经营租赁服务，那么自然也会涉及到土地是何时取得的?如果是营改增前取得的土地，对外租赁可以选择按照简易计税5%缴纳增值税，如果是营改增后取得的土地，对外租赁只能按照一般计税方法9%缴纳增值税，土地使用权从其他企业取得的，凭借企业开具的增值税专用发票抵扣进项，如果是从政府手中取得，只有房地产公司可以享受特殊增值税差额征税政策，其他公司对外租赁土地进项税额无法抵扣，销项税要按照9%征收，这一点需要特别注意。

　　(2)企业所得税

　　企业对外租赁土地，按照合同约定的租赁收入定期确认收入正常并入应纳税所得缴纳企业所得税。

　　(3)土地使用税

　　对于租赁而言，所有权依然是企业，因此土地使用税正常由土地产权人缴纳。租赁方不需要缴纳土地使用税。

　　(4)印花税

　　土地租赁在印花税法的列举中应属于财产租赁合同类别，按租赁金额1‰贴花。

　　2、村委会对外租赁土地的情况

　　(1)村委会是个什么鬼?

　　根据《村民委员会组织法》和《农村土地承包法》的规定，村委会是村民自我管理、自我教育，自我服务的基层群众自治组织，其主要职能是村民自治、协助行政和经营管理集体资产。实务中村委会究竟是不是法人组织一直争论不休，我们再次不讨论村委会法律主体性质，但需要大家明白，村委会并不是经济组织，不是企业这样的营利组织，但它也是一个事实存在且较为特殊的组织。

　　(2)村委会是否缴纳增值税?

　　按照增值税的逻辑，所有发生增值税应税行为的单位和个人都应当缴纳增值税，村委会也属于一类特殊单位，当然应当缴纳增值税，但问题是村委会不属于企业，并不办理税务登记，如果企业从村委会租地，要求村委会到税务机关代开增值税发票，实务中难度极大，也因此在《企业所得税税前扣除凭证管理办法》中对于这类不需要办理税务登记的单位做了特殊规定：“对方为依法无需办理税务登记的单位或者从事小额零星经营业务的个人，其支出以税务机关代开的发票或者收款凭证及内部凭证作为税前扣除凭证，收款凭证应载明收款单位名称、个人姓名及身份证号、支出项目、收款金额等相关信息。”

　　也就是说，企业从村委会租地，村委会本来应该缴增值税并代开发票给企业入账，如果村委会不愿意或不能，企业以协议、收据、转款凭据入账亦可。

　　(3)村委会是否缴纳企业所得税?

　　按照所得税的逻辑，任何单位从事经营行为取得的收入都应当缴纳企业所得税，村委会租赁土地收入是否属于企业所得税应税行为一直有争议，实务中基本都不交。

　　(4)村委会是否缴纳土地使用税?

　　村委会土地同企业土地不同，属于集体土地，村委会不属于经济主体本身并不缴纳土地使用税。但如果将土地租赁给企业，分为两种情况，如果属于农业用地，不需要缴纳土地使用税，如果属于集体建设用地，需要由使用人缴纳。

　　文件依据为《财政部 国家税务总局关于集体土地城镇土地使用税有关政策的通知》(财税[2006]第056号)：

　　“在城镇土地使用税征税范围内实际使用应税集体所有建设用地，但未办理土地使用权流转手续的，由实际使用集体土地的单位和个人按规定缴纳城镇土地使用税。”

　　(5)村委会是否缴纳印花税?

　　村委会虽然不属于企业，但也是特殊单位，只要发生印花税列举的行为也应当缴纳印花税。 三、租赁土地的特殊优惠政策

　　最新发布的《财政部税务总局关于明确国有农用地出租等增值税政策的公告》(财政部 税务总局公告2020年第2号)文件对于土地租赁做了特殊优惠规定：

　　“纳税人将国有农用地出租给农业生产者用于农业生产，免征增值税。”

　　这里的界定是国有农用土地，因此实务中除此之外的其他土地租赁都不能享受免税优惠。

　






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