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设定抵押权利的房屋在具备一定条件下方可办理过户登记

2018-06-08 A- A+
   某公司将周某甲、周某乙、周某丙之父周某某的房屋拆除开发重建,因种种原因在拆除时双方未能签订房屋拆迁安置协议。开发竣工后,周某甲等三人继承遗产搬进了现房屋并出租给他人经商。2012年,该公司将该房屋产权办给了被告张某。2013年7月2日,三原告与该公司、张某达成《房屋拆迁安置和解协议》,约定由该公司将房屋安置给三原告,被告张某同意放弃该房屋的所有权,三原告支付4万元给该公司,房屋产权证由公司和张某负责办理给三原告,在协议签订后4个月内启动办证程序,其过户、办证等相关税费均由三原告承担。三原告于同日将4万元补偿款支付给了某公司,但至今某公司、张某都没有协助三原告办理该房屋的房地产权证过户登记手续。2013年5月2日,被告张某与重庆市渝北区中宏小额贷款有限责任公司签订《抵押合同》,将该房屋为其借款提供抵押担保,并于2013年8月7日在重庆市石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局签订《重庆市房地产抵押合同》,同时办理了抵押登记手续。

  三原告将某公司和张某诉至法院,要求二被告履行《房屋拆迁安置和解协议》,协助三原告办理房屋房地产权过户登记手续。法院经审理后认定二被告应当履行合同义务,判决二被告协助三原告办理房地产权过户登记手续。

  【以案释法】

  本案的争议焦点为:涉案房屋已经办理抵押登记,能否办理房地产权过户登记。

  首先需要明确的是,房屋抵押期间,抵押人未经抵押权人的同意,不得转让抵押财产。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款之规定:“抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产,但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”。中华人民共和国建设部《房屋登记办法》(建设部令第168号)第三十四条之规定:“抵押期间,抵押人转让抵押房屋的所有权,申请房屋所有权转移登记的,除提供本办法第三十三条规定的材料外,还应当提交抵押权人的身份证明、抵押权人同意抵押房屋转让的书面文件、他项权利证书”。《重庆市土地房屋权属登记条例》第五十条规定:“申请已抵押的土地房屋转移登记,应当提交原房地产权证、土地房屋转移的证明材料、抵押权人身份证明、抵押权人同意土地房屋转移的书面证明,以及受让人知晓或者同意继续抵押担保的证明材料”从这些规定可以看出,设置抵押权制度的根本目的就是为了保护抵押权人的利益,未经抵押权人的同意,抵押的财产不得转让。

  但是,为了利益平衡和物尽其用,法律在坚持抵押权人利益优先保护的同时,也兼顾抵押人和其他人利益的保护。设定有抵押的房屋在具备一定条件下仍然可以办理过户手续。同样是《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款的规定:“抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产,但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”如果房屋的受让人代为清偿了债务,消灭了抵押权,此时抵押财产便可以转让。另外一种情况就是根据合同约定负有办证义务的一方,应当通过行使涤除权或提供一定条件满足办理房屋过户的需要,以履行自己的合同义务。权利人要求义务人依约履行办证义务的,人民法院应予支持。在该义务人不能完善办证条件,导致最终无法办理房屋过户手续的情况下,权利人可基于双方的合同约定请求对方损害赔偿。

  本案中,三原告与被告某公司、张某签订的《房屋拆迁安置和解协议》是三方当事人的真实意思表示,合法有效,各方当事人均应按照合同约定履行合同义务。三原告已按合同约定向被告某公司支付了4万元的补偿款,被告某公司、张某应按照合同约定协助三原告将该房屋的房地产权证过户登记到三原告名下。在履行的过程中,将涉案房屋抵押的张某,就需要通过偿还债务或另行提供担保的方式来满足涉案房屋过户登记的需要。

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