【基本案情】

　　刘某与与夏某系夫妻关系，刘某与刘某某系同胞兄弟。2002年11月1日，刘某在外地打工，夏某与刘某某达成房屋买卖契约，约定将夏某名下的一套房屋以6万元的价格卖给刘某某，刘某某交付了货款，夏某交付了房屋钥匙，并于不久后协助刘某某办理了房屋过户手续。2004年11月，刘某回到住处，发现夏某已经将房屋卖给刘某某，遂向法院起诉要求：确认夏某与刘某某签订的房屋买卖协议无效;要求刘某某将诉争房屋返还给刘某和夏某。另查明，该套房屋系夏某与刘某夫妻存续期间取得的夫妻共同财产，但是房产证上权利人只登记了夏某一人的名字。

　　【争议焦点】

　　对于本案，司法实践中存在三种不同观点：

　　第一种观点认为：夏某未经刘某同意，私自将夫妻共有的房产卖给刘某某，夏某的行为系无权处分，根据《合同法》第五十一条之规定，在事后未得到刘某追认的情况下，房屋买卖合同无效。基于无效的合同，刘某某应当将房屋返还给夏某与刘某。

　　第二种观点认为：夏某未经刘某同意，私自将夫妻共有的房屋卖给刘某某，夏某的行为系无权处分，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，夏某与刘某某签订的房屋买卖合同有效。同时，房产证上登记的是夏某的名字，可以推定刘某某在购买夏某的房子时是善意的，且支付了合理对价，房屋已经办理了过户登记，刘某某善意取得该房屋。

　　第三种观点认为：夏某未经刘某同意，私自将夫妻共有的房屋卖给刘某某，夏某的行为系无权处分，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，夏某与刘某某签订的房屋买卖合同有效。虽然房产证上登记的是夏某一个人的名字，但是本案中刘某与刘某某系同胞兄弟，刘某某对于房屋系夏某与刘某的夫妻共同财产是知情的，刘某某与夏某签订房屋买卖协议的行为不满足善意取得构成要件中的“善意”这一要件，刘某某不能依据善意取得制度取得该房屋的所有权。

　　【案件评析】

　　笔者赞成第三种观点，理由如下：

　　1、对于房屋买卖合同的效力问题

　　《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。《物权法》第15条确立了物权变动原因与结果的区分原则，而《买卖合同司法解释》第三条正是对区分原则的体现。在买卖合同法律关系中，合同是物权变动的原因行为，所有权转移是物权变动的结果。出卖人在缔结买卖合同时对标的物没有所有权或者处分权，并不影响作为原因行为的买卖合同的效力。是否享有所有权或处分权，影响的是是否发生所有权转移的物权变动效果。因此可以说，在无权处分情形下，出卖人与买受人签订的买卖合同是有效的，合同的效力并不受处分权有无的影响，处分权的有无影响的是是否发生物权变动的效果。也正是因为如此，《买卖合同司法解释》第三条第二款规定，出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任的，人民法院应予支持。从违约责任的承担来看，也进一步证明了买卖合同是有效的。

　　本案中夏某与刘某某签订的房屋买卖合同是双方真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为有效。至于夏某是否有处分权，则是物权方面的问题，与债权方面的合同效力问题无关。

　　2、刘某某是否能够善意取得该房屋

　　在无权处分的场合，虽然出卖人与买受人签订的买卖合同不因出卖人无权处分而受影响，但标的物所有权的转移则会因让与人欠缺处分权而无法实现，即在未获得处分权或得到权利人追认的情况下，物权将无法发生变动。此时受让人不能基于法律行为取得物权，而只能基于善意取得取得物权。可以这么理解，《合同法》第51条阻止物权在无权处分的情形下发生变动，以实现保护原权利人的目的，而对善意受让人的保护，则依靠善意取得制度来完成。

　　根据一般善意取得理论，要构成善意取得一般要同时满足以下三个要件：一是受让人是善意的;二是受让人支付了合理对价;三是动产已经交付或者不动产已经登记。由于本案中刘某某已经向夏某支付了房款，且房屋也已经办理了过户登记，刘某某是否构成善意取得，关键在于分析刘某某是不是“善意”的。

　　在我国目前的司法实践中，对不动产善意取得中“善意”的推定主要是基于登记簿的公示效力。本案中第二种观点也是基于登记簿上记载的权利人为夏某一人，刘某某基于登记的公信力而与夏某签订合同，可以推定刘某某是善意的。

　　在确认不动产善意取得的过程中，虽然对于受让人的善意主要是根据不动产登记簿来认定，但是否意味着受让人只要举证证明登记簿记载的权利人只有让与人，就一定认定受让人是善意的呢?答案是否定的。笔者认为，公示作为物权法上的一项基本原则，其目的在于使权利人之外的义务人知悉该权利的存在和变动，以保证交易安全。可以说，公示赋予权利人一定的“权利外观”，这种“权利外观”具有一定的公信力，第三人基于对这种权利外观的信赖而与之订立合同，法律应当保护第三人的这种合理信赖，也因此确立了保护善意第三人合理信赖的善意取得制度。但是，通过登记簿上记载的权利人来推定第三人是否善意，只是一种推定的善意，在实际的司法实践中，我们还应当结合其他证据来加以认定。如果有其他证据能够证明第三人不是善意的，那我们就不能仅仅依据登记簿上的登记来判定第三人是善意的，否则可能造成司法不公。具体到本案中，刘某与刘某某系同胞兄弟，并且长期在同村居住生活。虽然房产证上记载的权利人为夏某一人，但是根据常理推断，刘某某是应当知道该房屋系夏某与刘某的夫妻共同财产。或者说，根据刘某与刘某某的特殊关系，刘某某是不可能不知道该房屋是夏某与刘某的夫妻共同财产。刘某某在知道该房屋为夫妻共同财产、夏某一人无处分权的情况下，仍然与夏某一人签订房屋买卖合同，刘某某的行为不应当是善意的，刘某某不能善意取得该房屋。

　　综上，本案中房屋买卖合同是有效的，但是因为刘某某并不构成善意取得，不能取得房屋的所有权。

　　【判后语】

　　在判断第三人是否为善意时，登记簿的记载是一种主要的判断方法，但是并不是唯一的方法，还要结合具体案情具体分析，而不能简单机械地“一刀切”。