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该案的商品房预售买卖合同的履行是否构成违约

2018-11-13 A- A+

  【基本案情】

  原告周某于2000年10月订房并缴纳订房保证金,同年12月14日交首付款及各种税费,交齐了办理房产证所需证明、证件和相关的手续费,12月15日共同到银行办理贷款手续,及缴纳费用,12月30日签订商品房买卖契约,办理入住手续,于此向被告中泽房地产公司购买一套期房,且于合同中约定将定于2001年6月1日办理产权证等过户手续。但由于被告方之原因却一直托至2002年6月7日才办理好。于是,原告于2003年8月6日提起诉讼,欲通过法院要被告承担违约责任,请求事项如下:一,被告向原告支付违约金11286元。二,本案诉讼费由被告全部承担。被告答辩称:原告于2002年1月1日才将办理房产证的相关证明证件交于房地产开发公司,且于双方约定的时间内办理了房产证,于此并不构成违约。最后法院判决原告胜诉,支持原告的诉讼请求。

  【案件焦点】

  这是一个关于房屋产权证的迟延办理之违约之诉,这里有两个焦点,第一个焦点是被告方是否构成违约。我认为被告是构成违约的,其中有原告举出的两组证据佐证:其一,证据有12月15日到银行办理的银行贷款手续,借款借据与个人申请贷款购房资料,12月30日的商品房签订买卖合约,用来证明被告于六个月内有帮助办理房产证的义务;因为根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)的第四条的规定,出卖人通过认购、订购、预购等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律规定关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。原告既然交了订房保证金,且相关的税费跟相关的证明,这个买卖合同合法有效,双方意志达成一致,被告虽然履行了交房义务,但是房产证的交付义务还没有完成,所以按照《合同法》107条的当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的规定,被告必须承担继续履行即补办房产证,或者进行经济补偿,或者承担违约金。如果被告一直怠慢而没有办理的话,已经构成了严重违约,按照《解释》的第19条的规定,即商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年,由于出卖人的原因,导致买受人无法办理房屋所有权登记,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持的规定,原告也可以行使解除权而解除合同。

  其二,2002年6月7日的房地产权证,证明比合同约定的时间晚了341天。违约的时间对于计算这个违约金是一个必要的条件,因为实际的损失乃是一种状态,而这个状态就是以时间为脉络而达致一种持续状态。虽然原告举出了两组证据,但是法律给攻守双方都赋予了给自己的权利进行辩争的机会,所以,针对这个焦点,被告的证据说2002年1月1日原告委托给开发商的相关委托书。于此,原告质证说,2002年的后面一个数字2有涂改之嫌疑,后经鉴定部门鉴定,确是涂改后定。在法庭调查过程中,原告说,在合同签订的时候,被告就要求交齐相关的证件证明及相关的费用,且原告的单位也出具了同意购房证明。

  而这个纠纷的第二个焦点是针对于这样的违约纠纷,这个违约金数额如何确定的问题。如果合同中有相关的约定或者交易习惯中有相关的约定俗成之惯例,那这个问题也好解决,只是在利益的纠葛面前,双方都不能找到一个让彼此都信服而接受的解决方案。幸亏最高法于2003年6月1日出台了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》,在这个解释中的第十八条给予了相关的及时的到位的解决办法。违约金的计算乃损失单价与损失状态持续时间的乘积或者某一个数字基数于一定比例的乘积。

  【法理分析】

  最后这个案子为原告胜诉而结束。案件标的额也相对来说不是很大,且案情也比较简单,但是,房地产发展之速,开发商搅乱房产市场而不得规制,买房者倾其一生而只求一个安居的窝,同时国家的法度总是不尽人意,买房者与买房者各站天平的两端,而在看这个天平的时候,我们总是看到买房者那无助与悲愤的眼神,有的甚至是绝望。于此,我们需要对房地产的相关的法律制度跟相关的事实做一个简单的有针对性的分析,进而为弱势之买房者提供一个有利的护身符。

  中国的商品房市场大概是1991年左右之后才开始发展的,并且在市场经济的冲击下,蓬勃发展十余年。许多买房者被套进去,而成为最大受害者,受害人之多,受害面之广,受害程度之深,都发人深省。有的人劳累一辈子就是为了一套房子或者就是为了一点点小的面积的居住的空间,竟然砸锅卖铁凑东借西,有的能够买到一个窝,有的却一辈子也买不到一个窝。贫富差距不断扩大,有的富人一人就拥有几套几栋房子,而有的穷人却几个人甚至几十个人都不能共有一套房子。而相关的法律法规嘛,也有几十个,但都是一些没有实质上去保护弱势群体的的法律或条例。到目前为止,除了《解释》、《合同法》、《消费者权益保护法》等有点实质性的用处之外,其他的法律要不就是规定不全面,要不就是保护不深刻。法律保护之弱,弱势群体受害之深,在中国这个特殊的国度里面,简直是一段人间的悲剧。

  虽然法律的保护并不怎么完美,但有总比没有好。而在这一对矛盾对立水火难容的买卖双方之间,相对来说,买房者是占据着资源的优势,而由于这个优势所影响到的房价、合同、法律、市场浮动等都似乎在无形之中左右着甚至是炙热着房地产市场。而相对弱势的买房者如何才能真正的保护自己的合法权益呢?我想提出我的一些观点:第一,熟悉法律,熟悉诉讼程序,熟悉国家政策。常言道,“心怀利器,必起杀心”,可心无利器又何来杀心呢?老百姓没有利器,如何来自保?我认为,这个利器就是法律,且是理性的法律。第二,解决方式要权衡得当。在解决矛盾之解决方式中,有调解、和解、起诉、仲裁等方法,如果有一定的胜算,要直接走诉讼程序,不要跟那些有钱人进行低三下四的斡旋。我认为,只有通过法院,才能真正的对这个泛滥的房地产市场有一个清理的作用。第三,要有自己的保护统一战线。现在买房的人都是一个小区一个花园的这样的相对比较大的房屋买卖,买房者要心连心,要主动协商,共谋房之大业,要通过合理的手段要采集合理的意见而达到合理的房屋交易目的。如果自己没有角色来给你撑腰,那就只有靠自己,而房屋之利益乃终身之利益也,不得不考虑这个统一战线。第四,国家要采取铁血政策来肃清房地产里面的黑心市场,制裁违法要得力到位,不要总是禁而不止,只打雷不下雨。不然,长此以往,中国的房地产市场将不断泛滥,终而害买房者,也会耽误国家的发展,终而损害到房地产商之正当利益。只有国家的政策到位,合情合理,执法严格而得民心,房地产市场何愁不能正常化?

  房与地乃民之根本,房产市场若高悬,而民终不聊生也;地产市场若泛滥,民必久苦也。我们中国这个大环境市场,需要一个干净的房地产市场,更需要一个能在法律的规制之下井然有序的房地产市场。

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