同样是拆迁，为什么拆迁补偿相差悬殊？

　　随着社会的发展，房屋拆迁多了起来，拆迁方的手段层出不穷，不同的拆迁方也有着形色各异的拆迁手段。由于被拆迁人通常是第一次经历拆迁，对于拆迁这方面的法律、规定不知晓，从而很容易被拆迁“套路”了。

　　举个栗子，比如：通过诱骗的方式，忽悠被拆迁人签字，并口头允诺将会给付额外补偿费用，但事后反悔，对之前的承诺表示否认。这是拆迁方常用的拆迁“手段”之一;搬迁奖励也是最常见的一种手段，一般拆迁奖励费的名义都是提前搬家奖，配合拆迁奖励。本来奖励费是不多的，目的也是鼓励提前签协议，提前搬家。

　　但是后来这个奖励就有点变了性质，奖励的金额变得越来越高，有的项目的补偿金额甚至逐渐与拆迁补偿金额相当。按照通常的补偿安置方案，如果过了奖励期仍然未签订补偿协议，那么就没有奖励费。其实这看起来高昂的奖励费实际上也是羊毛出在羊身上，往往是从被拆迁人应得的补偿里克扣而来。面对越来越高的奖励费损失，被拆迁人的内心也越来越着急，很多人会无法承受，早早地就签约走人。

　　为何别人拆迁致富，而自己越拆越穷呢?究其原因是因为你没有把握以下三个底线：

　　一、拆迁之后现有生活水平不能降低

　　征地拆迁的基本要求是要确保被征收人的现有的生活水平不降低，长远生计有保障，这是征地拆迁工作坚持的底线。

　　二、补偿价格参照周边房屋市场价

　　这也是判断我们是否会被拆穷的重要标准。

　　对于国有土地上的房屋，法律规定有两种补偿方式：

　　1、房屋置换，相同地段最低拆多少，补多少;

　　2、货币补偿，最低是周边相同地段类似房地产市场价。

　　对于集体土地上的农村房屋，虽没有明确的法律规定，但在实际操作中，拆迁补偿标准一般分为三种情况：

　　1.有条件的，优先采取宅基地迁建安置，另补偿房屋重建成本价;

　　2.商品房置换，相同地段的房屋补偿标准最低是“拆一还一”;

　　3.纯货币补偿，最低是房屋重建成本价和宅基地地价。

　　除此之外，补偿的项目还包括搬迁费用、临时安置费用和停产停业损失等几方面。

　　三、先补偿，后搬迁

　　拆迁是为公共利益进行的行为，必须是在给予被征收人充分补偿的基础上进行的。

　　所以，提醒广大被征收人，为保障最后补偿款的合理性，一定要坚守先补偿后搬迁的原则。

　　拆迁补偿不合理，被拆迁人可以提起行政诉讼，维护自己的利益，必要时应找专业人士咨询。

　　拆迁补偿方式也了解一下

　　1、产权调换

　　产权调换就是拆迁人对被拆迁人的拆迁补偿采取的保留被拆迁人对房屋拥有所有权形式。也就是说拆迁人以易地或再建的房屋作为交换，用作对被拆除房屋的补偿，被拆迁人对该房屋继续拥有原来那种对被拆除房屋的产权关系。

　　2、货币补偿

　　货币补偿就是拆迁人对被拆除的房屋，按其价值以货币结算方式对被拆迁人给予补偿。

　　3、产权调换与货币补偿相结合

　　产权调换与货币补偿相结合就是拆迁人对被拆迁人的补偿人的拆迁补偿中，部分采取产权调换补偿，部分采取货币补偿，当拆迁人与被拆迁人之间就被拆除房屋进行补偿时，以产权调换或货币补偿达成协议后，但在拆迁人和被拆迁人双方或某一方出现困难时，可根据具体情况，双方协商采取产权调换和货币补偿相结合的形式，解决对被拆迁人的补偿问题。

拆迁补偿户口重要?还是面积重要?

　　征收拆迁是关乎被征收人的重大切身利益。被拆迁人当然希望拆迁补偿越多越好。现实中也确有因拆迁而暴富的人，但毕竟只是极个别被拆迁人。

　　绝大部分人的拆迁补偿还是合理合法的，尽管这样，邻里间的补偿款数额却也会相差巨大，真的是因为被征收面积大或人口多导致的吗?

　　实际上，拆迁补偿到底和户口有关，还是跟面积有关?需具体问题具体分析。

　　土地性质不同，补偿标准也不同。

　　一、集体土地补偿标准

　　农村宅基地补偿中的房屋，是按照地上附着物进行补偿。

　　具体的拆迁补偿分三种：

　　1、有宅基地安置条件的，优先采取宅基地迁建安置，另补偿房屋重建成本价。

　　2、选择货币补偿，便无宅基地和安置房补偿，直接用钱补偿。

　　3、选择产权房屋调换，也就是给安置房安置。

　　由此可知，集体土地上的拆迁补偿依据土地房屋的面积，和户口人数无关。

　　二、国有土地补偿标准

　　作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括3种

　　1、被征收房屋价值的补偿;

　　2、因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;

　　3、因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

　　同样，国有土地上房屋补偿为房屋自身的价值，跟户口也是没有关系的。

　　所以说，集体土地上房屋和国有土地上房屋的征收补偿都与户口没有关系，都是依据面积来计算拆迁补偿的。所以，房屋面积越大的，拆迁补偿费用也会越多，不管户口上有多少人。

　　三、户口在拆迁补偿中的作用

　　与户口密切相关的是安置房屋的问题。户数内人口多，便可以获得更多免费的安置面积或者购买更多面积的低价安置房。

　　房屋面积少，但人口多的户，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定："征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当优先给予住房保障。具体办法由省、自治区、直辖市制定。"，同样实现自身房屋保障功能。

　　针对集体土地，户口的作用体现在土地的安置补助费上。土地补偿费的分配需要参考是否为村集体组织的成员，而认定是不是村集体组织成员的一个重要因素就是户口。另外，安置补助费是对被征收土地上农业人口的安置，农业人口的数量直接影响安置补助费的数额大小。
 

　　这两大“方案”一定明白，看懂了拿补偿才靠谱

　　在征收拆迁的过程中，直接决定农民朋友们能够得到多少套房、多少补偿款的文件，并不是各种“公告”本身，而是两份重要的方案内容——即农村的征地补偿安置方案和城市的征收补偿方案。那么，这两大方案究竟都包含哪些内容呢?被征收人又该对其中的哪些重点问题引起关注呢?【征收补偿方案：征收决定公告中可见，具体的看手册】

　　根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第13条的规定，市、县级人民政府作出的房屋征收决定公告中应该把征收补偿方案这一重要事项载明。

　　在具体实践的过程中，由于被征收人签约搬迁是以方案为直接依据的，如果没有它项目就不能推进，所以一般方案会用印制精美手册的形式下发给征收片区内的每一户村民。

　　为大家提个醒，领取手册之后千万不要把手册弄丢，要仔细去研读。倘若征收方允许，完全能够多领上一份，以便在对律师进行委托时交给律师研读。

　　征收补偿方案的具体内容，各地方的规章、法规通常会有比较明确的规定，例如下列内容：

　　(一)房屋征收与补偿的法律依据;(要对地方性规定引起关注，它也会使你的利益受到影响)

　　(二)房屋征收的目的;(审查是不是与公共利益相符合，对项目的特点进行判断，以利来维护自己的合法利益)

　　(三)房屋征收的范围;(一定要把“四至”范围弄准，确保自己的房屋属于征收的范围)

　　(四)被征收房屋建筑面积和类型的认定办法;(是经营性用房还是住宅;合法面积的认定标准，需要准备哪些证)

　　(五)房屋征收补偿标准、补偿方式和计算方法;(产权调换和货币补偿必有，是不是有回迁需要看项目的性质)

　　(六)补助和奖励标准;(政策性内容，倘若有疑问要在征求意见的期限内及时把意见提出、要求听证)

　　(七)安置房屋的基本情况;(至少要确定面积和地点，越具体明确越有保障)

　　(八)房屋征收补偿的签约期限;(原则上超过期限没有签约的会把征收补偿决定作出)

　　(九)受委托的房屋征收实施单位名称;(一般都是某公司等民事主体)

　　(十)其他事项。(譬如搬迁过渡期限、过渡方式之类)

　　通过这些我们可以看出，方案的内容就是征收补偿协议的主要条款，也是征收补偿决定的主要方面。把方案读懂，是最为首要的任务。

　　当方案以“手册”的名义展现在我们大家面前时，其内容会更加深入全面，会对征收主体及项目背景做出详尽的介绍。可以说是“手册在手，协商谈判轻松搞定”。

　　如果不能看到内容详实的方案，就表明涉案项目可能并不单纯，要及时向律师进行咨询依照法律来维护自己的合法利益，把信息公开申请提起就非常有必要了。

　　倘若被征收拆迁人对经过修改、论证环节后的方案仍然存在异议，能够起诉房屋征收决定和其后的征收补偿决定，但不能直接起诉方案。 【征地补偿安置方案：是不是可诉要看呈现形式】

　　在农村集体土地征收的过程中，《征收土地公告办法》第8条对征地补偿、安置方案公告的内容作出了明确的规定：

　　(一)本集体经济组织被征收土地的面积、地类、位置，青苗和地上附着物的数量、种类，需要进行安置的农业人口数量;

　　(二)土地补偿费的数额、标准、支付方式和支付对象;

　　(三)安置补助费的数额、标准、支付方式和支付对象;(以上两项内容都能够通过查询当地的区片综合地价标准获知)

　　(四)青苗和地上附着物的支付方式和补偿标准;

　　(五)农业人员的具体安置途径;

　　(六)其他有征地补偿、安置有关的具体措施。

　　倘若村民对公告后的方案存在异议，能够通过以下途径维护自己的合法利益：

　　其一，在方案公告那天起10个工作日内向有关市、县人民政府自然资源部门提出意见、要求听证;

　　其二，针对方案本身向市、县政府提出协调的申请，协调不成时由上一级地方人民政府裁决，如果对裁决结果不满意，还能够把诉讼提起。

　　其三，如果方案本身系针对某一具体户或其宅基地上房屋作出的，那么其具有“补偿决定”的属性，能够尝试直接把诉讼救济提起。

　　当然，如果被征地农民不慎错过了对方案的直接救济，仍然能够在最后的责令交出土地决定环节把诉讼提起，也能起到审查补偿安置方案合法性的作用。

　　最后想向大家提示的是，在现实生活中不论是上文中的哪一种方案，都能够以手册的形式呈现，而这就是被征收人依照法律维护自身合法利益的重要依据，在向律师进行咨询时大家一定要随身携带。同时，一些“非征收”类改造、拆迁项目的补偿方案也不能够忽视，其具体内容也多与上述有异曲同工之妙，但在维护自身合法利益救济方式上需要个案分析。大家一定要对方案引起重视，自己才能得到补偿安置的利益。
 

　　拆迁补偿费用有哪些

　　随着旧城区改造的步伐不断加剧，越来越多的老旧房屋面临着拆迁的问题，而拆迁补偿费也就成为了诸多住户关注的焦点。

　　很多人对于拆迁补偿费有哪些，补偿标准等问题并不清楚，由此产生了许多误会和纠纷。下文将对这拆迁补偿费进行介绍，希望能够给大家一些帮助。

　　拆建单位依照规定标准向被拆迁房屋的所有权人或使用人支付的各种补偿金。一般有：

　　1.房屋补偿费：用于补偿被拆迁房屋所有权人的损失，以被拆迁房屋的结构和折旧程度划档，按平方米单价计算。

　　2.奖励性补偿费：用于鼓励被拆迁房屋住户积极协助房屋拆迁或主动放弃一些权利如自愿迁往郊区或不要求拆迁单位安置住房，房屋拆迁补偿费的各项标准由当地人民政府根据本地的实际情况和国家有关法律政策加以确定，拆建单位必须严格 执行，不得任意更改。

　　3.被拆迁人除了应得的房屋补偿费以外，还可得到：搬家补助费;设备迁移费;过度期内的临时安置补助费等。

　　(1)搬家补助费

　　拆迁人应当向房屋的被拆迁人、房屋承租人发放搬家补助费。发放标准按被折除房屋的每平方米建筑面积12元计算，每户低于500元的，按500元发放。以期房调换的，应增加一倍计费，并一次付清。

　　对强制执行的被拆迁人、房屋承租人，不发给搬家补助费。

　　搬家补助费与预发临时安置补助费在被拆迁人或者房屋承租人搬迁时同时发放。

　　(2)家用设施移装费

　　电话移装费，按现行有关规定。

　　煤气拆装费，按现行有关规定。

　　有线电视移装费，按现行有关规定。

　　空调拆装费，每台400元。

　　热水器拆装费，每台300元。

　　由供电部门批准安装并由被拆迁人、房屋承租人出资的10安培以上电表移装费，按现行有关规定。

　　小编要在这里提醒大家：在政府实施土地征收和拆迁补偿安置的过程中，只要违背“给予被征收人公平补偿”这一基本原则，即可视为违法，被征收人应该果断通过法律途径争取合理补偿。
 

　　征地拆迁补偿费有多少种?

　　拆迁后可以得到哪些补偿费?征地补偿费是指国家建设征收土地时，按照被征收土地的原用途给予被征地单位的各项补偿费用。国家规定的法定拆迁补偿费有耕地补偿费及其他土地补偿费，安置补助费，地上附着物补偿费，包括各类建筑物、构筑物拆迁补偿费、青苗补偿费、多年生林木补偿费、新菜地开发建设基金等。

　　一、征地拆迁后可得到的补偿费种类

　　国家建设依法征用集体土地时付给被征地者补偿所丧失的土地权利的费用。包括耕地补偿费及其他土地补偿费，安置补助费，地上附着物补偿费，包括各类建筑物、构筑物拆迁补偿费、青苗补偿费、多年生林木补偿费、新菜地开发建设基金等。

　　1、土地补偿费

　　用地单位依法对被征地的农村集体经济组织因其土地被征用造成经济损失而支付的一种经济补偿。

　　2、青苗补偿费

　　用地单位对被征用土地上的青苗因征地受到毁损，向种植该青苗的单位和个人支付的一种补偿费用。

　　3、附着物补偿费

　　用地单位对被征用土地上的附着物，如房屋、其它设施，因征地被毁损而向该所在人支付的一种补偿费用。

　　4、安置补助费

　　用地单位对被征地单位安置因征地所造成的富余劳动力而支付的补偿费用。

　　二、征地补偿费的具体计算方法

　　1、征用耕地的补偿费为该耕地被征用前三年平均年产值的6-10倍;征用其他土地的补偿费标准由省、自治区、直辖市参照征用耕地的补偿费标准，结合当地实际情况具体规定。属于有收益的非耕地的土地补偿费，可按该土地征用前三年平均年产值的3-6倍计算，征用无收益的耕地不予补偿。征用柴山、滩涂、水塘、苇塘、经济林地、草场、牧场等有收益的非耕地的土地补偿标准为该土地被征用前三年平均年产值的6-10倍。

　　2、征用人工鱼塘、养殖场、宅基地、果园及其它多年生经济作物的土地，按邻近耕地补偿标准计算。

　　3、被征用土地的青苗补偿费标准，由省、自治区、直辖市规定。

　　4、被征用土地上的附着物，由省、自治区、直辖市自行制定。参照建筑造价折多少，补偿多少。

　　5、征用城市郊区的菜地，用地单位应按国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。其标准为：百万人口的城市，每征用一亩菜地，缴纳7000-10000元;50万以上不足百万人口的城市每征用一亩地，缴纳5000-7000元;不足10万人口的城市，每征用一亩菜地，缴纳3000-5000元。各省、自治区、直辖市根据以上标准，确定自己的标准。但不得超出以上标准限额。土地补偿费归农村集体经济组织所有，交付给被征用的农村集体经济组织统一使用，用于再生产投资，形成新的生产能力，不能分给农民个人消费。

　　温馨提醒：

　　地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有，征用土地的地上附着物中产权确实属个人家庭所有的，其补偿费付给本人(家庭);被征用土地上由集体种植的青苗，其补偿费纳入当年集体收益分配;青苗属于农民或其他人承包土地种植的，其补偿费交给承包者。为了监督农村集体经济组织正确、节约、有效地使用征地补偿费，防止征地费用被截留、侵占，被征地的农村集体经济组织必须将征用土地的征地补偿费收支情况向本集体经济组织的成员公布。
 

　　仅仅需要4步，就能更好地争取合理拆迁补偿，还有人不知道?

　　国家法律体系越来越完善，我们老百姓的生活也应该得到保护。但在征地拆迁过程中，被拆迁的人通常是弱势群体，被征收方或征收机构背后的政府支持，以及自己的团队作为资源，有足够的资金和人力资源，使其利益最大化，同他们做生意显然不是明智的选择。

　　然而，拆迁公司的部分支持由政府的支持下，在索赔的好处从而不需要执行完整的拆迁过程中，他们的行为傲慢，蛮横无理，通过各种手段强制搬迁，迫使人们走出拆迁将被拆除的房间。

　　在这样一个没有强大背景的情况下，被驱逐的一方怎么能够无助地等待房屋被拆除，却得不到赔偿，又怎么能够让被驱逐的一方按照规章制度进行拆除，维护自己的合法利益，得到拆除费呢?

　　知己：明确房屋价值

　　根据我国《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定内容对被征收房屋价值的补偿，不得低于被征收房屋征收决定公告日期与房地产市场价格相近。

　　因此，首先拆迁房屋要确定自己的房屋市场价值是多少，简单的评估就要知道数量，才能有效地与拆迁方协商补偿。

　　如果你有房屋拆迁，房地产市场评估40万的价格，再算上雇用搬家公司和转移成本的费用，一般数近45万人，价格是要与拆迁方标准拆迁方会谈进行，如果少了波动范围出现的价格还可以接受，但波动是太离谱需要被拆迁人的警惕，以防止他人对个人利益。

　　知彼：了解拆迁行为合法性

　　征收方通常为了达到目的不择手段，如有下列行为即为违法拆，被迁移的人取证后，可以依法维护自己的利益:

　　1、征收目的属于个人利益;

　　2、征收不具备有效文件，未公布征收决定以及补偿方案等文件;

　　3、以过时效的文件和补偿标准哄骗被拆迁方;

　　4、哄骗被拆迁方签字却;

　　5、非法手段进行强拆、牵连式拆迁、偷拆、误拆、逼迫拆迁;

　　6、不能按规章流程拆迁的;

　　7、不以法律为执行标准，强抢强占。

　　技巧：学会拆迁谈判

　　如何与拆迁方进行有效谈判，面对这种困境，作为一个普通人只靠法律，那么你在谈判前就应该知道，收集对方的违法证据以法律为武器保护个人利益，使赔偿金额合理化的重要砝码。

　　无论谈判进入哪个阶段，都不要忘记走法律程序，对征拆方提出协商要求，以其违法行为增加争取议价筹码的几率，确保签订补偿款。

　　底线：做到维护利益有度

　　房子拆迁，拆迁人或是针对商业开发的拆迁，有的不愿打持久战只要价格合适不涉及原则性问题的，他们希望早日拆迁。所以，如何进行维护利益就需要被拆迁人灵活掌握。

　　为了实现他们的目标，当地政府经常诉诸非法拆迁，所以一些被驱逐的人要求过高的价格，由于驱逐程序因拒绝驱逐而不断拖延，被驱逐的人必须向法院申请干预，以实现驱逐的目标，所以广大民众要记住的是，请根据实际情况和拆迁方讨论补偿协议，以确保拆迁过程能够继续进行。

　　最后，被拆迁人应当合理合法协商补偿协议，尽可能掌握对方的安置补偿信息内容研究，最终争取充分的条件为优势合理安置补偿。
 

　　还在为拆迁补偿给的少发愁?

　　“早知道当时不听信拆迁方的话在空白协议上签字了”

　　“早知道应该早点在限期内起诉”

　　“早知道就该多学习这方面的法律知识多听听专业人士的意见......”

　　就是因为没有“这些早知道”，有太多太多的人没有拿到应有的拆迁补偿，都是被这些早知道给硬生生耽误了......

　　特别是在农村，本来期望着能改变生活，却不想最后连最基础的拆迁补偿都未能拿到。这也正是由于农民朋友们对于拆迁的很多流程、条款等信息都不熟悉，往往处于弱势，而拆迁方又恰恰利用了这些信息的不对称。那么，如何才能让自己获得更多拆迁补偿呢?

　　希望看完这篇文章的你能提早做好各方面准备!掌握这些技巧，完全可以获得较高的、更合理的拆迁补偿。

　　拆迁项目摸底

　　拆迁前，一定要知己知彼百战百胜，拆迁项目了解主要有以下几个维度： 拆迁主体是谁?项目规划内容是什么? 拆迁期限?规模? 施工工期多久?目前实际拆迁进度如何? 拆迁方和其他跟自己情况差不多的被拆迁户怎么谈的?

　　注：以上内容拆迁征收时，征收方往往会混淆主题、模糊事实等，以达到最低补偿、最快拆迁速度为目的，而这也是拆迁户维护自身利益整理的点，因此拆迁户在拆迁开始前必须足够熟悉和了解以上内容。 切勿随意签字

　　很多拆迁方都会给拆迁农户送来很多资料，这时候农民朋友千万不要随意签字。有时候一个字的差别也能影响一整个文件。所以在没有透彻地了解整个文件的具体内容之前，千万不要签字，不然等到文件有了法律效力，农民朋友再想改就来不及了。

　　拆迁协议里比较重要必须明确的内容有：

　　第一、补偿款的总金额及各项补偿内容的具体明细，如果存在厂房出租的情况，这个各项补偿内容的具体明细就尤为重要，这涉及到双方以后分割拆迁补偿款的份额确定。

　　第二、补偿款的支付时间及支付方式。

　　第三、安置房、安置土地的面积及具体位置、土地性质，因为地理位置决定了土地的区位价值，土地性质是住宅、工业还是商业也直接决定土地的价值，如果双方在合同中没有明确的约定，在实际履行中很容易产生纠纷。

　　第四、如果签订补充协议，补偿协议上的内容必须合法，与主合同条款不冲突，如果对主合同有重大改动，须明确约定以补偿协议约定为准。 千万不要提交权属证明原件

　　一些拆迁人会借机索要房屋产权证、土地使用证等重要的证件，很多被拆迁人不明所以，稀里糊涂的就将证书的原件交给了拆迁方。

　　一旦发生纠纷或者需要法律维护自身利益，就会造成巨大的阻碍，有的被拆迁人甚至会因此而丧失诉讼的机会。权属证书是公民享有合法财产的重要证据，千万不可轻易交出，一定要留在自己手中。

　　小妙招：

　　(1)对于年代较近、证件保存完好的，被拆迁人要将相应的不动产权证书找出，并通过复印、扫描、拍照摄像等方式留存相关证据证明材料;

　　(2)对于房屋土地本身，被拆迁人可以做好拍照录像工作，证明拆迁开始前房屋土地的四至、状况等重要信息。

　　(3)在拍照录像时最好可以开启摄录工具的时间标记功能，或同时将政府官网的日期时间显示摄录进去，并将房屋土地周围的地标性建筑物也摄入画面，达到更好的证明效果。

　　(4)对于年代久远或因历史、政策变动等原因缺少相关权属证明文件或许可性文件的，被拆迁人可以提前向相关部门咨询了解相关管理情况，如果需要办理补正手续的，及早办理;对于不需要补办手续的，尽量获取相关部门作出的纸质证明，或对工作人员的口头回复进行录音等保留证据。 补偿报价需谨慎

　　初次见面拆迁方常见问题：“想要多少钱啊?”，“有什么要求啊?”之类的问题。如果你以为这只是在协商，那你就错了。其实是为了打探你的心理价位，从而针对你的报价，来制定对付你的策略。

　　在这个时候如果简单的把自己的价报给了对方，话一出口，你就已经输了，因为拆迁方已经知道了你的底线。面对这种情况，一定要沉着冷静，判断时机。时机未到时尽量少开口说话，以免丧失获得高补偿的机会。 坚守阵地-绝不搬家

　　很多人常有的“怕麻烦、不愿计较”即使即使不满意补偿数额、拒绝签订补偿协议，面对已经施工的脏乱差的环境，也会提早搬迁。如果被拆迁人尽早的搬走，拆迁人据此可能会大大降低支付的补偿款。另外，如果被拆迁人不在原地居住，极有可能失去第一时间了解新拆迁信息的机会，在拆迁过程中陷入不利的地位。

　　其实，要想获得更多的补偿款，更重要的就是细心，在现在信息这么发达的年代，稍微上网一查，一个电话咨询，拆迁方的小心思都会露出马脚。
 

　　怎么跟拆迁方谈判而不吃亏呢?

　　随着城市旧城改造浪潮席卷全国，许多地区都进行了大规模拆迁，在计算拆迁补偿时，农民也非常好奇，他们应该做些什么来确保自己的合法利益不受损害，并设法得到尽可能多的补偿?

　　今天就来给大家普及一下拆迁补偿的正确流程以及需要注意的事项。可不要草草的签了一纸合同，损失了利益后悔不已，给自己和对方都造成不必要的损失。

　　任何单位拆迁指拆迁许可证，按照城市规划和批准地方的土地文件，房屋拆迁的要求和附属物按照建设用地范围内的法律，移民安置的范围内的单位和居民，以及遭受法律行为的损失进行补偿。

　　签字要谨慎，确保政策和法律都无差错!

　　某些地方公司给出的拆迁政策往往会在某些个环节与法律相违背(先拆后补、程序不合规等等)。相信大家身边都有签了字然后要翻耙，天天找拆迁办闹的人，那种人要翻过来几率是非常小的，这点大家其实心里都知道，只不过有时候被乱七八糟不靠谱的政策搞晕了，迷迷糊糊就签了。

　　雷区：被莫须有的政策搞晕，迷迷糊糊就签字

　　建议：应熟悉国家法律的前提，找出违章点，保持强有力的论据，还要保证自己的拆迁补偿不被压缩。 当然，如果政策是有效的，拆迁条件是一致的，也不能是不合理的。

　　消除信息偏差，拆迁项目摸底

　　根据我国法律规定，房屋拆迁明确，首先是不低于同类房屋的市场价格的价格，即对被征收房屋价值的补偿不得低于征收决定公告日期的房屋将被征收房屋类似房地产的市场价格;其次，对被征收人的居住条件和生活质量并没有下降保护人民。本来之前拆迁农民保持商议，大部分的信息披露项目中，大部分的拆迁项目仍然会遵守国家有关规定，小部分则不会按流程走。

　　针对这些，作为农民需要自己搞清楚这么几个关键问题：

　　拆迁施工工期是多少?(不能按时完成拆迁对方有损失)

　　目前实际的拆迁进度?(这个很容易)

　　其他被拆迁户是怎么谈的?(多邻里走动)

　　目前拆迁方给出来最高的价格是什么?(了解上限)

　　要求信息公开，了解项目的立项、规划、资金等情况。

　　雷区：信息不准确，往往会因小失大。

　　建议：如果有多处住宅的，尽量在原地居住，实时掌握第一手的信息，便于自己决策。了解关键问题。不因小失大。

　　切记空口无凭一定要白纸黑字!

　　有的人在拆迁过程中，喜欢打“马虎眼”，本身自己的拆迁项目就存在问题，却还想办法让农民签字。在这一点上你必须注意，因为一旦你签署了文件，意味着你同意了文件的具体内容，文件已经产生了法律效力，以后可能很难挑战或改变内容。

　　雷区：空口白牙跟农民谈补偿，或者干脆写个补偿协议给农民签，在这种情况下，农民必须更加小心，不仅没有书面协议不谈，还不得轻易提交房屋产权证，土地使用证原件，产权证是唯一证明你合法拥有土地房屋的证明，有的拆迁队早早利用浑水摸鱼的机会和被拆迁人索要原始证件，此时一定要头脑清醒，不要随意给对方原件，否则后期有争议，你连维护利益起诉都变得很困难。

　　简单总结一下谈判中的一下几点一定要注意：

　　知己：要知道自己能补多少钱;

　　知彼：要知道对方是怎么想的;

　　攻击：抓住违法拆迁人的弱点;

　　中场：别被没有决定权的人说服;

　　终局：沉住气，面对不合法的情况要及时向有关部门反应。

　　近年来，加快城市建设，城市发展，地方征收了大量的土地，农民失去了土地，目前土地流转机制的推动下，主要类型的农村土地也出现在土地互换，出租，股份，合作等方式，不同类型的土地获得的拆迁补偿会是不一样的。

　　房屋拆迁货币补偿的计算方法

　　计算方法1：

　　住宅房屋的货币补偿价格包含两部分，即房屋重置价格为新价和区位补偿价格，区位补偿价格由被拆迁房屋的基准地价和基准房价组成，重置价格为被拆迁房屋的重置价格和新折价的组合。

　　计算公式为：房屋拆迁补偿价=(基准地价×k+基准房价)×被拆迁房屋建筑面积+被拆迁房屋重置成新价。

　　其中，k为容积率修正系数，按照《房屋拆迁容积率修正系数表》确定。房屋拆迁补偿价计算公式中的住宅房屋拆迁的基准地价、基准房价和土地级别范围。现阶段按《住宅房屋拆迁基准地价、基准房价和土地级别范围》的规定确定。

　　计算方法2：

　　非住宅房屋的货币补偿价格包含两部分，即房屋所在地的补偿价格和地上财产的补偿价格。

　　计算公式为：非住宅房屋拆迁价格=区位价格×k1×k2×k3×建筑面积+地上物补偿价。其中，k1为容积率调整系数;k2为房屋原用途调整系数;k3为规划用途调整系数，当规划用途为市当地确定的市政公益事业等重点工程时取0.7，其他情况取1.0;地上物补偿价的计取按各市、地、县有关规定采取成本估价法，用房屋重置成本结合成本进行计算。

　　计算方法3：

　　住房困难户申请拆迁补偿必须满足以下两个条件:一是拆迁区内没有正规住房，二是住房困难户获得的补偿低于最低补偿限额。符合上述两项条件的贫困住房户，拆迁人应当给予安置补贴。

　　拆迁安置补助费标准按以下公式进行计算：

　　拆迁安置补助费=规定补偿低限-被拆迁房屋的补偿款。其中，规定补偿低限=经济适用住房均价×规定面积标准。

　　计算方法4：

　　由于建筑物违法建筑的合法性，按照新规定的规定，拆迁，违法建筑的拆迁将不予赔偿，由于自建房屋存在的特殊客观历史原因，在拆迁范围内符合规定条件的自建居民，按照经济适用房屋的平均价格和规定面积标准，给予拆迁补贴。

　　拆迁安置补助标准按以下公式计算：拆迁安置补助=经济适用住房均价×规定面积标准.

　　计算方法5：

　　拆迁住房、拆迁补贴按拆迁建筑面积的官方计算，市、县、土地拆迁补贴标准不同，由拆迁人出车搬迁的没有补贴，迁移非住宅房屋，迁移、安装设备的费用，按照被拆迁正式房屋建筑面积×单价计算;无法恢复使用的设备，按照设备重置价结合成新给予补偿。

　　计算方法6:

　　因非住宅拆迁造成经济损失的，暂停生产经营的，拆迁人员应当根据被拆迁房屋的位置和使用性质，按每平方米建筑面积500元至1500元给予一次性停产、停业综合补贴，具体标准由市、州、县房屋拆迁管理部门制定。

　　计算方法7:

　　待拆迁私房所有人或待购公房所有人或租赁房屋承租人在规定搬迁期限届满前搬迁的，提前搬迁房屋的奖励费按提前日计算，每户可获得500至50000元不等，具体标准由市，地，县房屋拆迁管理部门确定。