农权法律网编者按：什么是土地所有权，用益物权又是什么?外国地权又与中国土地使用权有什么差异?农权网为您推荐本文让您对此有深入的了解。
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高富平：土地使用权客体论
[论文摘要]土地归全民(或国家)所有和集体所有的土地归属体制，产生了两个相互联系的事实：一是全民所有和集体所有的土地只有分散到民事主体(自然人、法人和其他组织)才能得到利用;二是民事主体所享有土地权利只能是他物权。在大陆法称以用益为目的的他物权为用益物权。这样，我国的土地使用权一开始便被定位在用益物权。但是，我国的土地使用权区别于大陆法系中任何一种的用益物权。因为我国的土地使用权不是个人所有权分离出来的一种权利，而是国家土地分散利用的必然途径;而国家所有权或全民所有权是一种制度化的权利，不可交易或转让，只有创设了土地使用权之后，才能完成土地产权设计的物权化。因此，大陆法所有权与用益物权理论不宜直接用来构筑不动产物权体系。基于此，作者提出借鉴英美法的地产权概念改造我国的土地使用权，将使用权塑造成不动产物权的基础性概念，以此来建立我国的不动产物权体系。
一、引言
全民所有和集体所有是传统计划体制的形征，同时也是实现社会主义公有制目的的制度工具。在这两种所有权沿用于市场经济体制时，我们会发现，传统计划体制下形成的两种公有制归属形式不是民法上的所有权。因为它不能直接进入市场进行交易，只具有界定土地归属于两个抽象群体(全民和农民集体)的作用。另外，传统计划下形成的土地使用权也不具有财产属性 。这样，在以市场经济为方向的改革进程中，我们必须寻找到与市场经济接轨的可流转的土地权利。改革开放中农村土地利用方式，由集体集中利用，到以农户为单位的承包经营，城市土地从无偿划拨到有偿出让取得土地使用权的转变，都是旨在寻找一种分散土地利用并使利用权利成为一种民法上的财产权的具体步骤，其最终目的是两种制度意义上的所有权“转换”成为一种民法上的财产权利或物权权利。
目前关于建设用地使用权制度设计基本上实现了物权化设计。根据1988年修改后《宪法》、1990年国务院《城镇国有土地使用权出让转让管理暂行条例》及其1994年人大常委会颁布的《房地产管理法》等，出让土地使用权可以转让、抵押、可租赁、可继承，因而实现了建设用地使用权物权化或财产化的改造。但是，其他领域的土地使用权的物权化问题并没有解决或完全解决 。因此，我们也就寄希望于这次的物权立法完成我国土地利用权利物权化进程。这也正是用益物权制度是这次物权立法的核心问题重要原因。
但是，当我们全面思考我国土地分散利用形成的权利及其物权化时，我们既要确认已经成熟的有偿出让建设用地使用权，更要以物权法的思路去整合和设计其他分散利用形成的土地权利。在这方面，我们首先遇到的问题是我国的土地使用权的法律地位和性质问题，然后我们才能依据已经积累的经验去设计其他类型的分散利用权利。为了探讨方便，我们仅以有偿出让的建设用地使用权来探讨土地使用权性质。
二、土地使用权非大陆法的用益物权
仅就建设用地有偿出让形成的土地使用权而言，该制度的出台是经济改革推动的结果，在操作上借鉴于香港的土地批租，而其理论基础则是当时推崇的两权分离理论 。在90年代之后，法学界开始用物权法理论思考土地使用权的性质，由于我国《宪法》、《民法通则》等法律均规定了土地归全民所有和集体所有，所以土地使用权一开始就被定位于他物权──用益物权。学术界也多是运用用益物权理论来构筑我国土地使用权及整个用益物权体系的，并为此提出了许多不尽相同的观点。这里可以提及以下学者的著述：钱明星 、杨立新与尹艳 、史浩敏和许小澜 、崔建远 、史浩明 、房绍绅 、李景丽 、王兰萍 、温世扬 、屈茂辉 等;另外，梁慧星教授和王利明教授分别领导的物权立法课题组织分别向立法者提出了各自的建议性观点。
梁慧星先生领导的中国物权法研究课题组经过几年的研究出版了《中国物权法研究》，提出了四种用益物权：基地使用权、农地使用权、邻地利用权和典权。而且在其后出版的《中国物权法草案：立法理由与说明》一书中也承继了这一体制，并设计出具体的条文。这一设计除典权外均是课题组创制的新概念，他们希望以农地使用权替代农村土地承包经营权，以使承包经营权物权化;以地上权涵括目前除土地承包经营权以外的各种土地使用权，并以“基地使用权”名称代替“地上权”;同时，提出以邻地利用权替代地役权，建立为公众易懂的中国地役权概念 。这三种权利(农地使用权、基地使用权和邻地利用权)构成我国用益物权主要内容。
王利明教授在《物权法论》一书中提出了四种用益物权，即国有土地使用权、宅基地使用权、空间利用权和典权 。他领导物权立法课题组出版的《中国物权法草案建议稿及说明》提出了七种用益物权设想，这七种用益物权是：土地使用权、农村土地承包经营权、宅基地使用权、地役权、典权、空间利用权、特许物权。这种设计充分考虑了中国现实，并增加了两种比较独特的物权空间利用权和特许物权 。
但是，中国土地使用权产生的特殊背景和制度基础使我国的土地使用权与大陆法的物权制度设计的制度基础和背景相去甚远。一个是以土地公有制为基础，一个是以个人所有权为基础;一个是通过法律制度实现创制私权，实现制度化权利到私权的转换。一个是基于个人的意志创设一种他物权，因而在赋予他人物权效力的同时实现所有权权益。这种基础的不同使我国的土地使用权难以纳入大陆法的所有权和用益物权的框架，将土地使用权定位于大陆法系中的用益物权。
如果与大陆法现有的用益物权形式作个比较的话，我国的土地使用权显然不属地役权和人役权范畴。因为地役权为特定土地利用之便利而存在的特性决定了它与我国的土地使用毫无任何共同点;而且地役权为非占有性物权，也不是独立的、可转让的物权，因此，地役权不可能成为我国土地使用权的模型。
人役权包括用益权、使用权和居住权。人役权最大特征是为特定人的利益而设置的不可转让或处分的权利，而我国的土地使用权既不是为了特定人利益设定的权利，也不是不可转让和处分的权利，我国的土地使用权在权能范围上远超过用益权。虽然大陆法系国家的人役权项下有相同名称的权利──使用权，但它与我国的土地使用权根本上是两码事。从根本上说，人役权是私人所有权基础上衍生出来的用于解决具有相互依赖关系的个人生存问题的一种物权制度设计，与我国土地使用权制度目的相去甚远。
在大陆法用益物权体系中，永佃权和地上权具有解决土地集中时的分散利用功能，因为它们旨在构筑原所有权人和利用人之间一种长期或永久性的共同分享土地权益的法律关系。在这种关系中，所有权人之所以租佃或出让土地使用权，也是为了谋利，为了实现所有权，可以说是土地的资本化利用方式;而从永佃权人和地上权人角度讲，他以支付一定的对价为条件，获得一定期限或永久性的土地使用权，实现了对物(土地)的占有支配。从社会的角度，这两种权利的功能也都在于解决土地集中与分散利用的矛盾，以使不得已而利用他人土地的人能够取得对世性的物权。因此，这两种用益物权与我国两种所有形式的土地分散利用功能和目的相吻合，决定了两种用益物权与我国土地使用权的类似性。也正因此许多学者均认为两种权利形态可供借鉴以设计规范我国的土地使用权。
但是，这两种权利存在的基础都是私有或个人所有，永佃权和地上权虽旨在保护土地利用人权益，但它构筑了土地利用人和他的继承人或受让人长期或永久地向所有权人负担租费的关系，这本质上是不公正的。而在公有体制下，土地使用人面对的不再是个人而是集体或国家，这里不存在人与人之间的依赖关系，而且集体或国家收取使用费本身也不是目的，只是调节供求矛盾和确保合理利用土地的必要手段。在这里没有独立于使用权人的私所有权主体，使用权人本身即是制度化所有权人(全民或集体)的组成部分，使用权本身是实现所有权的一种方式。
许多学者对于土地使用权与大陆法用益物权的区别作出论述。孙宪忠博士指出，土地使用权是他物权，是限制物权，但是，“我国法律中的国有土地使用权的内容比较广泛，它基本上概括了传统民法中除土地所有权与土地担保之外的其他各种与土地有关的权利;这些权利有地上权、永佃权、地役权、使用权、建筑权等。”“国有土地使用权是从国家土地所有权中派生出来的一种民事权利。但它派生后，即成为一种独立权利，而不附属于国家土地所有权” 。他在论述不动产物权附合时，认为不动产之所有权人取得附合其上的从物的所有权原则，在中国应扩展至土地使用权，“因为在土地公有制的条件下，一般公民与法人享有的是近似于所有权的土地使用权”
对土地权利作过系统研究的王卫国教授也认为，土地使用权是一种新型的用益物权。大陆法上传统的用益物权没有一种具有我国的土地使用权这样充分的享用权能和广泛的适用范围 。张少鹏先生撰文认为，应当把国有土地所有权分离出来土地使用权与土地所有权权能意义上的使用权区分开，经依法取得的从国有土地所有权中分离出来的土地使用权的权能几乎与土地所有权相近似，即权利所有人取得土地使用权后，像拥有所有权一样也拥有对土地使用权的四项权能：占有、使用、收益和处分。他主张以“土地财产权”取代“土地使用权”
因此，土地使用权与大陆法用益物权的区别是明显的，它们的区别在于它的功能和目的，而功能的目的不同则主要我们的土地使用权的基础不一样。我国公有制的两种表现形式──农民集体所有权和全民所有权是一种制度意义上的所有权，主要担负制度功能，而与实现所有权人利益并享有完全处分权的个人所有权有别。由于基础不一样，所以也就不能照搬以个人所有权为基础的用益物权制度来定性和设计我国的“用益物权”。
三、英美法地产权：塑造土地使用权另一种思路
关于我国的土地使用权的性质和地位，作者也曾撰文认为我国的土地使用权更加类似于罗马法的公地分散利用或应该用罗马法公地分散利用模式改造我国的土地使用权，而不是运用主要解决私人之间长期租用他人土地永佃权和地上权。在这个意义上，作者认为应当将使用权视为民法上的自物权，尽管土地使用权之上存在着制度意义上的国家或全民所有权 。但这一设想的实施存在着一些制度上的障碍——不仅是政治制度意义上的，而且也是传统大陆物权理论上的障碍。作者这里想跳出传统大陆法的“所有权—用益物权理论”框架，构筑我国的土地使用权法律地位，提出可借鉴英美法的地产权制度，改造我国的土地使用权。为此，作者先简单介绍一下英美法地产权制度并对两大法系物权理念和制度设计作一简单比较。
英美法的地产权制度直接产生于解决土地归国王所有和土地又必须将土地分散到不同主体利用这一矛盾。在英国特殊历史时期，除国王以外的人，拥有土地被认为是持有或占有(hold)土地，而不是所有(own)土地;土地享有者，均称为持有者(tenant)，而不是所有者(owner)。由于这样一种特殊历史背景，英美法创造了一个抽象的地产概念，即Estate。Estate表示对土地的某种权利。由此Estate取代了实物(土地)成为人们财产权的客体。于是，在同一块土地上便耸立着多个平行的权利主体，每一个土地权利人均有相对应的客体。
实际上，地产(Estates)是在土地最高所有权人(英王)和土地直接占有人之间置入了一个抽象的权利存在状态。这种状态使英美法的不动产物权均是一种针对抽象物的排他支配权利，而不是针对房地产实物的支配权。在这个意义上，英美法不动产物均是抽象的权利。这一点非常重要，因为两大法系物权体系的差异也正在于此。
英美法的地产权是一个复杂的体系，这一体系是在不断演进中形成的，最基本框架奠定于1925年英国的《财产法》。据此，地产权分两类：一类是Fee simple absolute in possession，通称freehold(可译为自主持有) ;另一种是Term of years absolute，通称leasehold(即租赁持有) 。它们分别称为自主持有地产权(freehold estate)和租赁持有地产权(leasehold estate)，两者具有共同的性质。除了地产权外，英美法也存在非地产权利益。这些土地权益是：地役权(easements)、许可(licences)、获益权(profits a prendre)和限制性契约(restrictive covenants)。如果我们将地产权视为自物权的话，那么，这些非地产权利益大致类似于大陆法的他物权，即对他人之土地的权益。这些非地产权利益区别于地产权的主要特征是非以占有土地为内容，仅仅是使用他人或不使用他人土地的权利或者只是在他人土地上获取物的权利。
由于英美法以抽象的土地利益代替了实物性质的土地，使英美法的不动产物权均是一种针对这种抽象物的排他支配权利，而不是针对房地产实物的支配权 。因此，两个主体(相继)先后拥有的权利可同时存在于同一个时间(现在)，在事先确定的时间和范围内享有不动产的权利。这也就是说地产权可以在时间上进行分割，几个人同时和相继可以拥有同一客体物的所有权。在这里，所有对土地的权利，只有时间和内容上的差异，但没有效力或法律地位上的差异，所有权利都被称为property，都是一种可独立转让和处分的财产权。如果B应等到A死亡后才可以进住或实际占有不动产，那么，他不是在A死亡后而是与A同时享有estate权利。Estates所确立的原则有二：一是它依据时间和内容不同而分类;二是几个人可以同时分别或独立地拥有同一不动产。由此，在英美法中形成了非常复杂的地产权(Estates)制度。
同时，由于在英美法，不动产物权均是针对抽象的存在，因此，在存在多重权利主体的情形下，就不会存在一个权利针对客体物，而其他权利仅为一种权利的状态。也就是说，在英美法，所有的地产权均具有同一平等的性质，均是对特定土地的利益的支配权，只是支配权的内容、时间等存在不同。可以说地产权的抽象性使地产权体系呈现“平等”特征 。所有这些特征均得益于英美法中的抽象概念Estates。
相比较而言，大陆法系的所有权是以对实物占有为直接内容的支配权，因此，不仅将所有权定位于有形物上，而且使占有直接表现所有权，离开占有就不存在所有权。所有权人与地产之间并不存在地产权这么一个抽象概念，一个人要么拥有一物，要么就没有。这种所有权观念产生了大陆法系物权法的一个基本原则，一物一权主义。一物一权主义最主要的含义即是一个物上只能存在一个所有权。既然一物上只能存在一个所有权，且只能由所有权人拥有客体物，那么并存于该物上的权利只能是其他性质的权利，且不能拥有客体物(尽管权利人占有客体物)。这进一步导致大陆法的用益物权不是所有权客体利益的分割，而是所有权人将自己的权利暂时让渡给他人所形成;由此形成的权利只是对他人物的权利(jura in re aliena)。这种权利是不能与所有权相提并论的。因为，用益物权被认为是所有权的派生，是所有权部分权利的让渡或让与，因而所有权总是高于被派生的权利，这些权利最终要反弹或复归于所有权人。可以说，大陆法对物权制度的基本思路是：所有权是完全的、至高无上的，其他的物权都是所有权派生出来的、受限制的、有期限的不完全的权利，不仅在性质上不同于所有权，而且在效力上弱于所有权。因此，他物权不可能与所有权一视同仁，大陆法的物权制度是围绕保护所有权的完整性而设计的，而不是围绕使他物权成为一种可交易、可处分的权利而设计的;这种设计不是在营造多种财产权利并存体系，而是编织以所有权人为核心的所有权人与他物权人就同一物利用的权利义务关系。对大陆法这种制度设计的整体性，荷兰雅各H.毕克惠斯有精彩的论述：在民法法系国家中，整体原则在确定所有权所授予的权能方面，也起着重要作用。这使所有权人不)能武断地把他的权利分成各种权能，作为一个整体(或共有、或比例股份)，能被转让。如果所有权人希望把他的包含于所有权中的一定权能分割出来，并转让给第三人，该种情形只能通过创设定限物权才能发生。上述这点是至关重要的，因为在原则上对那些限定物权有明定条款。而这也构成两大法系基本差异之一。
另外，由于大陆法系将人役权和永佃权、地上权一同放入了他物权中的用益物权，而且没有特别地区分地役权与其他物权，因而致使大陆法的用益物权远远宽于英美法的“非地产权益”，并使许多具有独立性的物权因被归类于用益物权而丧失了作为一种独立财产权的法律地位。例如，大陆法中的用益权大致相当于普通法中的终身地产权，二者之间的差别只是理论和结构上的，而不是功能上的。“尽管历史上、理论上、结构上不同，但在大多数案例中，大陆法和普通法却是倾向于对日常生活问题做出极相类似的解决办法。比较一下终身地产权与用益权的功能，可以得出这么一个例证：这两种制度虽然从不同的大前提出发，但实质上达到了相同的主张。” 再如，在英美法，租赁可以成立租赁地产权，与其他地产权并列，而在大陆法租赁只能成立债权性质的使用，即使存在永佃权的国家，永佃权也只是作为一种区别于所有权的用益物权。这样，几乎同样性质的权利，在大陆法和英美法之间存在着差异。
实质上，英美法根本不是以所有权为核心区分地产权权利的，不存在大陆法所有权和他物权或限制物权的划分，英美法所存在的是按照权利内容和性质进行的区分，因而导致与大陆法人役权、地上权和永佃权相类似的权利，被称作地产权，而地役权被称为对他人地产利益的权利。大陆法不是按照权利内容和性质而是以所有权为核心将对他人之权利统统地归为一类，称为限制物权或他物权，因而导致地役权与其他物权统称为他物权。这充分说明，大陆法中的物权体系是以所有权为核心构造的;所有权是“万权之源”，物权体系的大厦就是以所有权为核心建立起来的。以保护最终所有权人利益是物权法设计的宗旨，或者说所有权核心主义是大陆法系物权法的重要特点。
基于以上介绍和比较，我们可以得出这样的结论：英美法的地产权观念和制度设计最适合创建一个否定所有权核心主义而建立以土地使用权为基础的不动产物权体系。
四、地产权改造土地使用权的基本设想
如果说英美法形成有其特定殖民色彩或国王统治需要，那么我国则不存在这一问题。从理论上，全民所有和集体所有即是为相应范围内的人利益而存在的一种制度安排，其主体本身不是一个有生命的个人，而是法律拟制主体——集体或全民，不存在区别于土地使用权人的独立利益，或者说，土地使用权人本身即是所有权主体的一个组成部分(人民当家作主，人民是国家的主人或是全民的组成部分，集体所有权更是如此)。因此，我们更有理由将使用权塑造成为各种民事主体享有财产，塑造成权利人可转让、可继承、可抵押、可租赁的一种地产权。
作者认为，用地产权观念改造土地使用权，应当确立以下四个规则或观念：
(1)使用权是被法律创制出来的无形物
从罗马法的财产划分理论来看，土地和土地使用权是两个不同的财产。土地是有形物，其上成立所有权;土地使用权是无形物，拥有土地使用权只是拥有物权性权利。但是，受所有权核心主义的影响，这种无形物概念，只是在将对他人之物的权利作为权利人的一种财产形态上有意义。而英美法的地产权作为一种无形物，它取代了有形物，成为所有权的客体;或者说，英美法的不动产物权均是以无形物为客体，均是对土地的权利。实际上，这等于英美法不动产体系将土地所有权置之度外了，因而使不动产物权统一到无形的、抽象的地产权上。
同英美法的地产权一样，土地使用权是一种可以直接支配土地的物权。土地使用权人享有的是直接占有、使用土地的权利，在性质上属于以占有为内容的物权范围。基于这种对土地的直接的支配关系，土地使用权人可以排除任何第三人对土地的侵占、侵害和其他妨害，享有物权法上所讲的物上请求权;同时基于对土地的直接占有利用，使用权人也拥有相邻地役权等权利。因此，土地使用权人可享有传统物权法赋予不动产所有权人的所有权利。但是，土地使用权人并不拥有土地，他所处分的只是使用权，在这个意义上它所拥有的只是无形的财产。或者说，土地使用权的客体是土地，但其本身(使用权)又为无形物，成为不动产“所有权”的客体。使用权成为国家所有权在土地之上创制的地产利益，人们拥有是这种利益，而不是土地。在形式上，土地仍然归国家所有，以使国家在必要时对土地使用权分配做出调整。
(2)国家公权力与所有权的区分
在我国，国家身份具有双重性，既是公共权力的代表机关，又是全民所有权的行使机构。要培育私权，国家必须区分这两个角色。作为所有权人，在创制土地使用权后，土地使用权具有独立性存在的私产性质。土地使用权不仅可以对抗普通世人，而且可以对抗国家。在出让合同有效期间，国家不得任意收回土地使用权和非法干预使用权人的使用。但是，国家基于公权力，它可以基于公益需要征收或提前收回土地土地使用权。
(3)“功能等同”意义上理解使用权
土地使用权不等于土地，但是，对土地使用权的拥有相当于其他国家对土地的拥有。因此土地使用权不再是所有权的一项或几项权能，而成为独立存在的权利;尽管我们这里不把土地使用权等同于所有权，但是，在我国，土地使用权起着其他国家土地所有权的功能。土地使用权人面对的所有权人不是个人，而是抽象的全民或国家，因此，土地使用权完全可以成为独立不动产权利。事实上，我国目前的立法已经使土地使用权具备这样的特征，即可转让、抵押、租赁和继承的权利，即具有所有权应当具备的所有权能。也就是在我国是通过对土地使用权拥有而实现对土地的使用、收益和处分的，尽管这种对土地的全面支配权相当于所有权，但是在法律上我们不称其为所有权。这们在这里可以称其为“功能等同”。
(4)以使用权统一定位我国的不动产
将土地使用权建立成为类似于地产权的统一概念。这也就是说，我们不再搬用大陆法系国家各种各样的用益物权，以此来命名土地使用权，而是统一使用权概念，使使用权成为我国不动产领域的基础性概念，成为我国不动产物权的私权客体。当然，我们可以根据其用途、取得方式而加以修饰，如目前广泛使用的宅基地使用权，即泛指房屋占用地土地使用权;再如出让土地使用权即指以有偿出让方式或类似方式形成的可自主处分的土地使用权。这样，也便与现行立法相吻合和衔接。这实质上即是要建立不为同类型的使用权。这里关键是从实现公有制的基本目标出发，根据物权法基本原理(甚或英美地产法的基本原理)，结合我国的实际情况设计一套符合我国国情的使用权体系。
以上设想的一个结果便是：我国的不动产权利体系是以土地使用权为基础、为核心的。这不仅意味借助可交易的土地使用权创制了可流转的房地产权或房地产市场，而且意味着在土地使用权基础上又可以设定大陆法物权理论中的用益物权，如人役权、地役权等。如果要套用其他国家的用益物权理论的的话，那么，在使用权基础上设定的用益物权已是第二层次上的用益物权;第一层次的“用益物权”是土地使用权。
为了建立符合民法物权规范的土地使用权体系，作者认为应当坚持物权法以土地用途划分土地性质的规则，首先划分出公益目的的土地使用权和私益目的的土地使用权。公益目的的使用权是指用益公共利益和公益事业的土地使用权，因其用于公益目的具有不可转让或交易特性，因而不属民法上的财产概念;而私益目的的土地使用权可以为任何人或一定资格的人获得，且权利人可以处分其使用权，使这种土地使用权具有民法上财产的一般属性――可交易性。在可交易土地使用权中根据土地用途再分出建设用地使用权、农地使用权和资源性土地使用权，并根据取得方式或用途再细分出亚类，建立统一称谓和规则的土地使用权分类体系。
在上述基础上，也就是肯定土地使用权人所拥有的土地使用权是一种可处分的私权利基础上，我们再可以根据大陆法的用益物权理论设计出我国的用益物权体系。在这方面，作者认为地役权、资源利用权或许可权(如放牧权，在传统大陆法中放入地役权中)这两个具有普遍意义用益物权以及我国特色的典权制度的确立自应不成问题，关键是否要引入大陆法人役权制度以解决家庭内部或具有一定身份关系的人之间养老或生存问题。对此作者持肯定态度，认为应当引入用益权和居住权两种人役权。另外作者还认为，还应当允许农地使用权人和资源性土地使用权人进行租赁处分并努力使这种以土地为内容的租赁权物权化或给予物权法保护。人役权的最主要特征是只能发生在具有特定身份关系的人中间且是无偿的使用或用益权;而土地使用权人设定的租赁使用权则是在一定期间内的有偿使用权。这样，地役权、许可权(资源利用权)、典权、用益权、居住权和租赁使用权就构成独具中国特色的用益物权体系。
总之，只有承认使用权是我国民事主体可以拥有的土地权益，而民事主体对于这种土地权益又可以自主处分，才能建立真正的民法意义上的不动产物权。而这意味着承认土地使用权成为客体，承认土地使用权基础上可以再设定用益物权。
五、简单论证：代结语
上述设计旨在摆脱了大陆法将用益物权是所有权分离或派生思维定式，将使用权作为一种法律制度创制土地私权利，作为不可交易的土地转化可交易财产的“媒介”。这种设计只是借鉴了英美法的思想和观念，它一方面充分肯定了中国现实和现行立法，同时也保留了大陆法的基本观念，作者认为具有一定可行性。
由于我国使用权已经写入大到宪法小到各种规章之中，且成为普遍使用的概念，再去拟制一种新概念替代使用权似乎难以为社会接受。传统大陆法的用益权、地上权、永佃权等因其特有的含义无法取代使用权。因此，我们毋需再发明一个新概念来替代使用权，而只能赋予它以新的含义，非在权能意义上或一般用益物权意义上定位使用权。实际上，使用权成为客体意义上的不动产(财产)，使用权人不仅可以对土地直接占有、使用、收益，而且可以对使用权进行处分(转让、抵押、租赁等)。前者以土地为客体，后者以使用权为客体。作为财产意义上的使用权主要指后者。
因此，土地使用权客体论无非是从中国实际情况出发而做出的一种设计，其本身并没有违背或者脱离现行立法关于土地使用权的规范，特别是关于出让土地使用权的规范。因为我国的出让土地使用权已经成为可交易的不动产，成为私权的客体，只是我们通常我们把全民所有和集体所有直接视为私权利、视为用益物权设立的基础，因而导致我们将使用权定位在用益物权上。而土地使用权的地产权改造无非是对现行规范确认，并且对其进行合理的法律定性和定位;同时将出让土地使用权的一些作法有条件地移植到另外两类土地使用权上，并对传统体制下形成的土地使用权进行必要的归并和整合。
将使用权作为一种无形物，亦符合罗马法传统。罗马法开创了将对他人之物用益权视为无形物，因而作为一种财产看待的传统。只是我们这里强调在不动产物权领域，以无形物(使用权)取代有形物(土地)成为不动产物权的客体，所有关于不动产物权的规范均是以此为基础的――使用权成为构筑我国不动产物权基础概念。
如果要说对传统物权法有所突破的话，那么传统物权法是不动产物权是以土地所有权为核心建立起来的，而现在是以无形的土地使用权作为基础，构筑我国不动产物权。这里有一个观念转变问题，即在土地产权方面我们要建立三个层次的权利：所有权层次、土地使用权层次和用益物权层次。尽管这里有所有权，但所有权不能成为可流转的不动产物权的基础，因而不动产物权私权利只能建立在法律制度创制的无形物——使用权基础上。这实质上就是说，全民所有和集体所有的土地通过使用权转化为私权客体或财产，这种转化过程不宜再用大陆法的用益物权理论来构架，而直接运用英美法的地产权观念，以建立统一的不动产物权概念。而一旦从集体或全民手中获得土地使用权，而为了特定土地或特定人利益而设定物权性质的权利，我们可以借鉴大陆法的用益物权理论，实现不动产价值多重权利安排，调整不动产物权关系。也就是无非是在土地所有者和土地之间置入一个可使抽象的东西，在不动摇所有权人对土地最终支配权的前提下，使分散的民事主体通过对这种抽象东西的拥有实现对土地的利用和不动产物权的流转。
作者认为，所有权和用益物权是扎根于特定社会的法律制度，每一个社会的不动产制度只要既与这个社会的文化和制度相吻合，同时又能促进物的利用和流转，那么就是一个好的制度设计。物权制度设计并不是“对号入座”， 照搬照抄，而是物权法一般原理与我国社会现实和制度现实相结合进行制度创新的过程。在这一意义作者认为，使用权概念的抽象化、独立化，不仅没有动摇大陆法的物权理论和体系，反而更符合大陆法的物权理论和规则。那种以概念对应概念，因而对应相应规则的作法，反而是与大陆物权法相背离。
