农权法律网编者按：土地使用权与地上建筑物所有权有什么关系，土地与建筑物有什么关系，我国立法对其又有什么规定?农权网为您推荐本文让您对此有深入的了解。

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　　袁定波：论我国土地使用权与建筑物所有权

　　【内容提要】：土地与建筑物的关系问题，是与不动产的范围有关的一个非常重要的问题。这个问题贯彻不动产的始终。本文围绕转让、抵押、租赁过程中，如何正确处理土地使用权与建筑物所有权关系;土地使用权终止时，如何完善土地使用权续期制度：在建筑物区分所有的情况下，各区分所有人对土地使用权享有何种权利这三个方面展开论述。

　　(一)世界各国关于土地与房屋关系主要立法体例

　　土地，指地球陆地表层。从法理上讲，土地权利的空间范围应包括一定深度的陆地表层及其上面高度的空气空间。建筑物，又称构筑物，它是通过人的劳动给土地增添价值而定着于土地的物。(陈信勇：《房地产法原理》，浙江大学出版社2002年版，第12页。)在自然属性上，建筑物是不可脱离土地而存在的，但在法律上，对土地和建筑物的权利是否可以分开，土地和建筑物是否可以作为相互独立的不动产，历来存在两种不同的立法体例。

　　1、房地产权合一的“一元主义”立法模式

　　房屋总是建立在特定的地块之上：土地之上一旦建筑了房屋，那么对土地的占有利用，就主要表现为对房屋的占有利用。因此，房屋和土地自然地不可分及其占有的排斥决定了房屋所有权与土地权利的密切联系。罗马法上有“地上物属于土地”的附合原则，地上的建筑物不得单独为所有权的标的，只能与土地为一体而归属于土地所有人。以德国、瑞士民法为代表，认为建筑物应为土地的一部分，不能构成独立的不动产。《德国民法典》第94条规定：“土地的重要构成部分为定着于土地之物，特别是建筑物及与土地尚未分离的土地出产物。”《瑞士民法典》第642条也有类似规定。

　　2、房地产权分离的“二元主义”立法模式

　　这一模式以日本民法为代表，认为土地和建筑物都为独立的不动产，建筑物可以独立于土地而存在，并不是附着于土地的财产。认为土地与建筑物可以发生法律上的分离，即土地物权与建筑物的物权可以相互独立地进入交易机制，可以相互独立的移转并设定抵押权等权利。在土地和建筑物各自独立的立法中，土地和建筑物的法律关系如下：(1)土地和地上地下建筑物的同一性质的财产权利可以依法分别由两个以上法律关系主体拥有。(2)彼此相连接的分别由两个以上法律关系主体拥有的土地和建筑物的当事人之间，一般以地上权关系明确相互的权利义务。在日本，这种法律关系也可以是借地权关系。(3)土地和建筑物的财产权利可以分别转让，分别设置抵押。(4) 当土地或者建筑物应分别转让由第三人获得时，第三人依法承受出让人和相对应的土地或者建筑物之间的地上权关系。(孙宪忠：《论物权法》，法律出版社2001年版，第324—325页。)

　　(二)我国土地与建筑物的关系

　　我国从1949年建国到1962年，逐步形成了“城市土地国家所有，农村和市郊土地集体所有”的土地公有制。与这种公有制相伴随的，是计划经济和“一大二公”体制下的所有权和使用权不相分离，以及土地无偿无期限使用和土地权利非市场化的制度。1988年修改宪法和土地管理法突破了旧有的制度，承认了土地出租和土地使用权转让，并设立了国有土地有偿使用制度。1990年以后又发布了关于城镇国有土地使用权出让和转让的一系列规定，由此建立起土地公有制基础上的土地使用权制度。这种制度的特点是：(1)土地使用权是一种相对独立的财产权;(2)土地使用权可以按照法律规定的规则进入市场。(王卫国：《中国土地权利研究》，中国政法大学出版社2003年版，第142页。)

　　如果我们把以土地为标的物的财产权称为地产，把以房屋为标的物的财产权称为房产，那么，房地产这个集体名词就不代表法律上的一类财产权利。尽管从自然属性上讲，房屋用地依地而立，房产不能脱离地产而存在，但从法律上讲，房产和地产是可以分开的。在我国，土地是公有的，但公有的土地上可以存在私有的房产。由于房屋附着于土地，所以房屋所有权人一般需要取得相应的土地使用权。这是一种明智的制度安排。但是，地产与房产的关系，远不是一个“不动产”或者“房地产”的术语所能概括的。(高富平;《土地使用权和用益物权——我国不动产物权体系研究》，法律出版社2001年版，第99页。)

　　我国现行的立法，一方面认为房产和地产为两种独立的权利，另一方面又把房产和地产紧紧地绑在一起。《城市房地产管理法》第31条规定：“房地产转让，抵押时，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让，抵押。”土地使用权转让时，其地上建筑物，其他附着物所有权随之转让。土地使用者转让地上建筑物，其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但此建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。土地使用权及其房屋抵押时，也采取房屋所有权和其所占有土地范围内的土地使用权同时抵押的方法。

　　我国所采取的严格的房地产权一致原则，也就是房屋所有权人与土地使用权人主体一致原则，为了贯彻这一原则，确立了房屋和土地使用权一同处分原则。这里的处分包括转让、租赁、抵押等任何一项处分房屋或土地使用权的行为。这一原则的通俗表达为：“房随地走”和“地随房走”。房屋所有权人与土地所有权人主体一致原则必然要求转为房屋所有权也转让土地使用权，转让土地使用权也转让其上的建筑物。因此,土地使用权和建筑物所有权总是属于同一个人,这也就等于从实际上排除或禁止房屋为非土地使用权人所有的情形。这种绑在一起的规定，简化了因房屋与土地权利不一致带来的不便，但同时忽略了这样一种现实：在我国，土地使用权和房屋所有权不但在司法实践中经常发生分割而独立的情况，而且按照我国现行法律是可以分别由不同的法律关系主体拥有的。由于未能将对土地的权利和对建筑物的权利分开，从而不利于对各种权利人提供充分的保护，也不利于界定各种权利和利益。在现代社会，随着经济的发展和对资源利用效率的提高，土地之上和地下可以作各种不同用途的利用，各种空间的利用权也获得法律确认，尤其是土地之上房屋的多层性、单元性以及分层分单元的让与特征使其权利结构呈现出极为复杂的状态。这样，单纯从土地权利或房屋权利角度，是不可能解释各种权利和利用状态的。如果要求房屋所有权和土地使用权在任何形式交易中都必须同一的，即只能作为一项交易的财产对待，不利于对不动产及其权利的有效率的利用，同时会阻碍我国房地产市场的充分开放和城市建设事业的发展(王利明：《物权法研究》，中国人民大学出版社2002年版，第319页)。

　　(三) 我国立法模式的选择

　　经济的快速发展推动着立法的改革和完善。德国民法典关于土地与建筑物关系的规则的历史沿革将会给我国立法模式的选择带来很大的启示。

　　随着工业化的进步，德国出现了人口城市化，建筑物的社会总价值大幅度高涨，此时立法者发现，民法典关于地上权的规定已经不能适应经济实践的需要，从而对土地与建筑物的关系的规则进行了修改。修改的主要方法是：(1)1919年1月15日颁布《地上权条例》，强化地上权的地位，从而使得地上权人对他人土地上的建筑物(当然包括房屋)的所有权得到充分的保护。从此建筑物变成了独立的主物，不再是土地的从物。(2)1951年3月15日颁布《住宅所有权及长期居住权法》。该法的制定目的，是满足“居住者通过购买住宅而成为所有人”的需要。该规定产生了各自独立的土地权利和房屋权利，故他们可以独立转让或者设置抵押，而不是随同转让或者随同抵押。这些规定彻底打破了土地吸附建筑物的原则。进行这一重大变革的原因是，第二次世界大战之后，德国已经变成城市国家，大量的人口需要住房，而城市土地总是有限的。如果仍然执行土地吸附建筑物的原则，城市住房问题就无法解决。制定《住宅所有权及长期居住权法》的目的，就是要打破土地吸附建筑物的原则，使有限的土地承载较多的住宅，以解决急剧增加的住房问题，缓解住房带来的社会矛盾。(孙宪忠:《论物权法》，法律出版社2001年版，第323，324页。)

　　德国民法在土地物权与建筑物物权关系上的立法说明，当社会经济处于农业社会时，土地利用关系比较简单，故立法很容易采纳土地吸附建筑物的原则。但是在进入工业社会之后，一般立法就会转而采纳土地与建筑物各自独立的原则。

　　我国土地与建筑物关系应该采纳“二元主义”的立法原则，建立土地使用权与建筑物所有权相互分离，各自独立进入交易机制的立法模式。而在这一模式下如何构建土地使用权与建筑物所有权的移转、抵押、出租制度需要理论研究和司法实践加以完善之。