农权法律网编者按：现实生活中，未成年人拥有房屋越来越普遍。相应的，父母等监护人处分未成年人房屋的事情也与日俱增。下文就未成年人房屋的处分及其规制进行了研究，本网认为值得一读。

-----------------------------------------

　　王克先：论未成年人房屋所有权处分及其规制--兼评《房屋登记办法》第十四条

 

　　一、问题的由来

　　近年来，随着经济发展，人们的生活水平不断提高，家庭财产日益增多。有的人出于种种原因，如：对子女关爱，夫妻感情不稳定担心离婚，准备再婚，为逃避债务，规避未来开征遗产税等等，出钱购买房屋，所有权登记在未成年子女名下，或将自己房屋变更到未成年子女名下。此外，未成年人也可以通过继承、受赠等方式取得房屋所有权。因此，未成年人拥有房屋在现实生活中越来越普遍。相应的，父母需要处分未成年子女房屋也与日俱增。未成年人房屋的处分及其规制也就成为人们不得不面对的问题。

　　未成年人是指未达一定年龄因而其行为能力和责任能力受到法律限制的自然人。

　　《未成年人保护法》第2条规定，本法所称未成年人是指未满十八周岁的公民。《民法通则》第11条规定，十八周岁以上的公民是成年人，具有完全民事行为能力，可以独立进行民事活动，是完全民事行为能力人。十六周岁以上不满十八周岁的公民，以自己的劳动收入为主要生活来源的，视为完全民事行为能力人。第12条规定，十周岁以上的未成年人是限制民事行为能力人，可以进行与他的年龄、智力相适应的民事活动;其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。不满十周岁的未成年人是无民事行为能力人，由他的法定代理人代理民事活动。

　　父母可以未成年子女名义购房，可以将房屋所有权直接登记到未成年子女名下，也可以将未成年子女列为房屋的共有人。但是，处分未成年人房屋时，却有一定的限制条件。《民法通则》第18条规定，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。父母将房屋所有权登记在未成年子女名下容易，但当处分该房屋时，就会遇到法律障碍。

　　二、未成年人房屋来源

　　未成年人房屋，是指未成年人以自己名义享有所有权的房屋。未成年人一般无劳动、经营收入，房屋以继承、受赠或其他无偿方式取得。关于未成年人继承、受赠，法律有其特殊规定：

　　《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国继承法〉若干问题的意见》8、法定代理人代理被代理人行使继承权、受遗赠权，不得损害被代理人的利益。法定代理人一般不能代理被代理人放弃继承权、受遗嘱权。明显损害被代理人利益的，应认定其代理行为无效。

　　《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》(试行)6、无民事行为能力人、限制民事行为能力人接受奖励、赠与、报酬，他人不得以行为人无民事行为能力、限制民事行为能力为由，主张以上行为无效。129、赠与人明确表示将赠与物赠给未成年人个人的，应当认定该赠与物为未成年人的个人财产。

　　当父母以未成年子女购房，将房屋登记到未成年子女名下，虽然不会有赠与合同，但房屋登记行为实际上就是将房屋赠与给未成年子女的赠与行为。

　　未成年人房屋可以个人所有或共有的形式存在，未成年人个人继承、受赠的房屋归个人所有，共同受赠、家庭共有房屋则以共有的形式存在。

　　三、处分未成年人房屋及其法律依据

　　未成年人大多属无民事行为能力或限制行为能力人，不具备自己独立管理、处分其房屋的能力。为了保护未成年人的合法权益，法律设置了监护制度。

　　《民法通则》第16条规定，未成年人的父母是未成年人的监护人。未成年人的父母已经死亡或者没有监护能力的，由祖父母、外祖父母;兄、姐;关系密切愿意承担监护责任的其他亲属、朋友中有监护能力的人担任监护人。最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》10、监护人的监护职责包括：保护被监护人的身体健康，照顾被监护人的生活，管理和保护被监护人的财产，代理被监护人进行民事活动，对被监护人进行管理和教育，在被监护人合法权益受到侵害或者与人发生争议时，代理其进行诉讼。《民法通则》第18条规定，监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。这里的“处理”是指广义的处分行为，对房屋而言，包括出卖、赠与、抵押等行为。

　　也说是说，一般而言未成年人的父母是未成年人的监护人。而监护制度重要内容之一是管理被监护人的财产，代理被监护人进行民事活动。监护人管理被监护人的房屋是监护人的监护职责，必须履行，但处分被监护人的房屋是有限制的。法律并不禁止监护人处分未成年人房屋，只不过法律对该处分权设置了条件，即监护人必须是为未成年人的利益处分其房屋。[!--empirenews.page--]

　　四、为被监护人利益的认定

　　《民法通则》第18条规定，监护人除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。

　　根据该条规定，在处分未成年人房屋时，如何判断为被监护人的利益就成为一个核心问题。对此，我国法律、法规及司法解释没有具体规定。

　　有人认为，被监护人的利益主要是指为未成年人的生活、健康、成长等必须、合理、必要之费用。如果未成年人的房屋被处分后，该未成年人必须获得大于现状的利益。只为被监护人设定权利而没有设定义务的或义务小于权利的，属于为被监护人的利益;只为被监护人设定义务而没有设定权利或者权利小于义务的，不属于为被监护人的利益。

　　有人则将为被监护人的利益事项作了例举：

　　1、父母为了未成年人的教育，比如子女求学花费巨大，需要处理未成年人房屋。

　　2、父母为了未成年人的健康，比如子女患重病需要巨额医疗费用，需要处理未成年人房屋。

　　3、未成年人因侵权而承担赔偿责任，需要处理未成年人房屋。

　　4、父母需要出售旧房来为未成年人购买新房改善居住条件，且购买的新房价值等于或大于旧房价值，或新购房屋价值虽不是明显大于原房屋，但新房屋所在地区的教育、就医、成长环境等条件明显优于原房屋所在地区，而处理未成年人房屋。

　　5、未成年人的房屋被依法征收，父母与房屋征收部门签订《房屋征收补偿协议》，处理未成年人房屋。

　　6、父母为未成年子女购房而以未成年子女的该房屋抵押向银行申请办理按揭贷款。

　　7、未成年子女随父母迁出本地不再回迁，需要处理未成年人房屋。

　　《婚姻法》第21条规定，父母对子女有抚养教育的义务;父母不履行抚养义务时，未成年的或不能独立生活的子女，有要求父母付给抚养费的权利。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(一)》第21条规定，婚姻法第二十一条所称“抚养费”，包括子女生活费、教育费、医疗费等费用。因此，未成年子女的学费、医疗费一般不是父母处理未成年人房屋的正当理由，除非父母确实无力负担。

　　《侵权责任法》第32条规定，有财产的无民事行为能力人、限制民事行为能力人造成他人损害的，从本人财产中支付赔偿费用。不足部分，由监护人赔偿。未成年人侵权应承担赔偿责任时，如未成年人有房屋无其他财产，可以处理其房屋。

　　购买新房改善未成年人居住条件、被依法征收得未成年人到补偿或办理按揭贷款，应是为被监护人的利益。

　　因随父母迁出本地处理未成年人房屋的情况，应妥善保管出卖房屋所得款项，不得挪作他用。

　　还有人认为，《合同法》第47条规定，限制民事行为能力人订立的合同，经法定代理人追认后，该合同有效，因此，未成年人处理自己的房屋，只要该未成年人为年满10周岁以上的限制民事行为能力人，如果其监护人追认的，该处理应当有效，无需具备为未成年人的利益这一条件。

　　笔者认为，《合同法》第47条规定不能机械套用于处理未成年人房屋的合同，监护人除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产属于法律强制性条款，未成年人处分自己房屋的行为本属无效，监护人追认该处分，实际上属于处理被监护人的财产，应受监护人除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产规定的约束。

　　总体上看，认定处理未成年人的房屋属于为被监护人利益应符合下列条件：

　　一是如果不处理，被监护人的房屋将会遭受损失，或者被监护人的成长发展将会受到影响。

　　二是处理结果客观上使被监护人获益，而不只是主观上认为被监护人能获益。

　　五、《房屋登记办法》未成年人房屋处分登记规定及其缺陷

　　《民法通则》第9条规定，公民从出生时起到死亡时止，具有民事权利能力，依法享有民事权利，承担民事义务。第10条规定，公民的民事权利能力一律平等。体现了无论是成年人还是未成年人，都享有民事权利能力，具体到房屋登记申请，成年人未成年人，都平等享有申请房屋所有权登记和处分房屋的资格。房屋登记机构许可将房屋所有权登记在未成年人名下，而在办理未成年人房屋出卖或抵押登记时，持十分审慎的态度。

　　《房屋登记办法》第14条规定，未成年人的房屋，应当由其监护人代为申请登记。监护人代为申请未成年人房屋登记的，应当提交证明监护人身份的材料;因处分未成年人房屋申请登记的，还应当提供为未成年人利益的书面保证。《浙江省国有土地范围内房屋登记实施细则》第8条则进一步规定，监护人提供的为被监护人利益的书面保证应当经过公证。

　　申请房屋登记需要申请人具有完全民事行为能力。而未成年人作为限制民事行为能力人或无民事行为能力人，无法自己独立完成申请行为，其房屋登记行为必须由监护人代理。《房屋登记办法》规定未成年人的房屋应当由其监护人代为申请登记，此时监护人是以未成年人法定代理人的身份活动。未成年人买房，签订房屋买卖合同和申请房屋产权登记时由未成年人的监护人代理，这种代理属于法定代理，不需要委托。如果未成年人的房屋出卖、赠与或者抵押时，与一般的房屋登记有所不同，法定代理人无权随意处分被监护人的房屋，而必须要以为被监护人的利益为前提。[!--empirenews.page--]

　　笔者认为，《房屋登记办法》有关未成年人房屋处分登记规定的缺陷是明显的：

　　1、《房屋登记办法》第14条“保证”二字用语不规范

　　《担保法》第六条规定，本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。即保证人必须是债务人以外的第三人，当债务人不履行债务时，由第三人按照约定履行债务或者承担责任。从法律意义上看该条所称的书面保证仅是一种承诺，并非担保法意义上的保证，由自己保证自己是没有法律意义的，起不了保障未成年人利益的作用。

　　2、为未成年人利益的承诺流于形式

　　处分未成年人房屋是否为未成年人利益的审查，《房屋登记办法》的规定及各地房屋登记机构的实际做法都停留在形式上，并不作实质审查。房屋登记机构只是要求未成年人的监护人作出书面保证，而这种保证是否能够被遵守，则无人监督，也没有相应的机构对违反承诺的监护人进行处理。这个书面保证即使经过公证，仍是流于形式。公证处对为未成年人利益的书面保证出具公证书，不可能进行深入调查，也只是审查相关资料。

　　因此，这些规定对于保护未成年人利益的意义不大。但是，这些规定对防止监护人私自处分未成年人房屋具有一定的控制作用。

　　六、未成年人房屋处分登记的完善

　　房屋登记机构的登记模式是形式审查。在办理监护人处分未成年人房屋而申请的登记时，只要求监护人提供其处分房屋行为是为未成年人利益的书面保证即可，监护人实际上是否为未成年人利益，登记机构不作实质审查。这种形式审查模式仅仅依据一份“为未成年人利益的书面保证”就可以进行处分未成年人财产有失谨慎，应予完善：

　　1、监护人对“为未成年人利益”作出书面承诺，并由第三人作出保证

　　监护人因处分未成年人房屋申请登记的，应当提供为未成年人利益的书面承诺，并同时提交第三人为此作出的保证书。

　　2、对提交的财产凭证、合同、证明等进行真实性、合法性审查。

　　监护人申请处理未成年人房屋还应当提交其他证明材料，以证明其确为子女利益而为处分行为

　　如监护人出售未成年人房屋是为改善未成年子女的住房条件，应提交未成年人为买方或买方之一的新购房合同，新房屋价值大于原房屋或新房屋条件优越于原房屋条件的证明。

　　如未成年子女出现重大疾病，父母确无能力承担等需要出售其房屋的情况，应提交未成年人的病历和医院出具的确需大笔医疗费用，相关部门出具的父母确无能力的证明等。

　　3、认真听取未成年人本人意思表示

　　《未成年人保护法》第14条规定，父母或者其他监护人应当根据未成年人的年龄和智力发展状况，在作出与未成年人权益有关的决定时告知其本人，并听取他们的意见。处理未成年人房屋应该把听取十周岁以上的未成年人本人意思表示作为必经程序。

　　4、让当事人自由选择是否公证

　　法律并未对赠与、继承、遗赠等法律行为或事实强制要求公证，但房屋登记中却规定强制性公证，可能是考虑让公证处分担房屋登记机构审慎审核义务和登记错误时的责任，对于当事人而言没有任何益处。因此，保证书是否公证，房屋登记机构应让当事人自由选择。

　　【作者简介】

　　王克先，浙江新时代律所事务所主任。

　　【参考文献】

　　{1}《中华人民共和国民法通则》(1986年4月12日第六届全国人民代表大会第四次会议通过，1987年1月1日起施行;2009年8月27日，第十一届全国人民代表大会常务委员会第十次会议修改);

　　{2}《中华人民共和国婚姻法》(1980年9月10日第五届全国人民代表大会第三次会议通过，1981年1月1日起施行;2001年4月28日第九届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议修正);

　　{3}《中华人民共和国继承法》(1985年4月10日第六届全国人民代表大会第三次会议通过，1985年10月1日起施行);

　　{4}《中华人民共和国未成年人保护法》(1991年9月4日第七届全国人民代表大会常务委员会第21次会议通过1992年1月1日起施行;2006年12月29日第十届全国人民代表大会常务委员会第25次会议第一次修订;2012年10月26日第十一届全国人民代表大会常务委员会第29次会议第2次修正);

　　{5}《中华人民共和国担保法》(1995年6月30日第八届全国人民代表大会常务委员会第十四次会议通过，自1995年10月1日起施行);

　　{6}《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国继承法〉若干问题的意见》(法(民)发〔1985〕22号，1985年9月11日公布实施);

　　{7}《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》(试行)(1988年1月26日最高人民法院审判委员会讨论通过，1988年4月2日颁布实施);

　　{8}《房屋登记办法》(2008年1月22日建设部第147次常务会议讨论通过，自2008年7月1日起施行);[!--empirenews.page--]

　　{9}《浙江省国有土地范围内房屋登记实施细则》(2008年8月5日起施行，浙江省住房和城乡建设厅);

　　{10}卢小英：《对08房屋登记办法(建设部令168号)第十四条内容的若干思考》，http://www.sxsgzc.com/news_page.asp?id=893;

　　{11}姚彬、李丰：《未成年人房产买卖中的疑难问题研究》，http://www.boomstarlaw.com/showtheory.asp?id=207。