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从《物权法》谈农村房屋所有权的认定

       2017-03-01 17:31:23

  农权法律网编者按:农村地区的征地拆迁引发了很多房屋产权之争,下文依据《物权法》,对农村房屋所有权的认定进行了回答,希望能帮到您。

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  原标题 :农村宅基地上房屋的权属关系怎么认定?

 

  随着城镇化进程加快,很多农村地区面临征地拆迁的问题,引发很多农村房屋产权之争,因此,农村房屋所有权人认定十分重要且必要。《物权法》中规定,建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人。国有土地上房屋权属规定一般情况下同样适用于农村房屋产权人认定,即农村房屋等宅基地上的附属物所有权属于宅基地使用权人。

  房屋所有权人认定包括以下几点:

  1.用地审批表成员登记

  宅基地遵循“一户一宅”原则,且面积不得超过规定标准。在申请宅基地时,集体经济组织会对农户的家庭成员进行核定,根据成员数确定使用面积,并将审核通过拥有本集体经济组织户籍的成员登记在册,记录在用地审批表中。凡登记在册的成员共同享有宅基地使用权,一般情况下共有房屋所有权。

  需要注意的是:由于宅基地使用以户为单位,而户内成员因婚丧嫁娶等因素会有增减,则宅基地使用权共有人随户内成员增减而变化,仍以户为前提共有。房地一体,房屋所有权人也伴随户内成员变动而发生相应变化。比如,子女与原来的大家庭分开,单独申请宅基地并建房。另立门户后,不再对原来宅基地享有使用权,不被认定为原来房屋的所有权人。

  2.房屋建造者认定

  房屋建造者就是在当时为建造房屋出资、出力的户内成员。出力一般指的是完全靠自身技术亲力亲为地建造房屋,出资指的是由户内成员出钱购买建房物料、聘请他人建房。

  需要注意的是,凡是对建造房屋出资、出力的成员,就算之后户口迁出,依然享有房屋所有权。另外,建造房屋时未成年的子女和年迈的父母对房屋所有权的认定,《物权法》并未明确。但是基于赡养和抚养的义务,父母和子女的居住权是可以保障的。

  3.房屋非户内成员建造

  这种情况的权属认定依据当时房屋流转合同的规定。

  4.其他认证材料

  商品房权属关系最简单直接的证明是房本,同理,农村房屋所有权人认定也少不了相关的证件、材料证明:宅基证、集体建设用地使用权证、房屋所有权证。

  需要注意的是,由于农村地区过去对宅基地管理相对较松,各地情况并不一致,证件短缺并不少见。目前农村地区正在开展的宅基地确权,颁发统一的不动产证书正是解决这一问题。

  农村房屋拆迁补偿与农户息息相关,为了确保自身权益不受侵害,建议农户将房屋的各项权属证明补办齐全,避免造成不必要的麻烦。

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