首页 > 专业领域 > 土地开发

地产开发公司是如何获得土地的?

2020-02-06 A- A+

  房地产开发公司是如何获得土地的呢?

  

地产开发公司是如何获得土地的?

 

  房地产根据土地的用途分类。由于房地产是由土地及地上的建筑物、构筑物构成,对于土地和房屋可以按以下方法分类:

  (一)根据土地的用途分类:

  根据《城市用地分类与规划建设用地标准的规定》,城市用地可以分为九类:

  1、居住用地

  2、公用设施用地(含商业用地)

  3、 工业用地

  4、 仓储用地

  5、对外交通用地

  6、道路广场用地

  7、市政公用设施用地

  8、绿化用地

  9、特殊用地

  (二)根据房屋的用途分类: 按照房屋的使用功能可以分成八类:

  1、 住宅

  2、 工业厂房和仓库

  3、 商场和店铺

  4、 办公楼

  5、 宾馆酒店

  6、 文体娱乐设施

  7、 政府和公用设施

  8、 多功能建筑(综合楼宇)

  房地产开发企业获得土地的方式及其优缺点分析

  在2002年11号令之前企业主要是通过政府协议出让的形式获得。

  在11号令实施之后企业主要是通过:

  1、公开投标

  2、竞买

  3、摘牌

  4、收购项目

  5、并购房地产公司股权等方式

  6、合作开发

  7、以政府划拨或协议出让获得土地:

  1.1投标:根据招标公告接受邀请,参加土地行政主管部门的土地招标,并根据投标结果获得土地使用权的行为。

  投标方式优点:

  1、对各个参加投标的企业来说比较公平。

  2、被出让的土地问题较少,手续完备。

  3、综合评分法会对于资质高、有实力的大公司有利。

  投标方式缺点:

  1、企业只能报价一次,存在过高报价导致成本过高或者报价稍低痛失机会的可能。

  2、土地开发有可能存在附加条款。

  3、有可能产生串通围标的情况。

  实例分析:

  1、西安南二环一宗开发土地招标出让时,中海地产报价293万元/亩,其竞争对手分别出价200万元/亩和210万元/亩。

  2、四川兴力达集团在澳门土地招标时,由于仅少于对手1000万元没能中标,每谈于此,该公司老板都耿耿于怀。

  2.1竞买:企业参加公开的土地拍卖会,通过轮番报价,最后以最高价获得土地的行为。

  竞买的优点:

  1、过程对所有的开发商公开公平。

  2、对有资金实力的开发商有利。

  3、一般地块位置较好。

  4、可以多次出价,可避免投标一次报价失误的问题。

  竞买的缺点:

  1、竞争激烈,成本过高,导致增加开发难度。

  2、在现场报价,考虑时间较短,容易产生不理性情况。

  实例分析:

  2005年有拍卖产生的“琶洲新、老地王”由于未付清地价款被广州市政府收回。

  3.1摘牌:参加出让人在土地交易场所的挂牌交易,接受交易条件,在截止时间内以最高价获得土地的行为。

  摘牌方式的优点:

  1、企业有充足的时间考虑,并允许多次出价。

  2、挂牌出让方式要审查土地投标者的综合条件,避免了一些搅局现象。

  3、可与其他参加挂牌的企业协商合作降低成交价格。

  摘牌方式的缺点:

  1、土地出让可能会附带其他条款,需要与出让人协商。

  2、有可能存在不公平条款的情况。

  3、直接收购转让土地

  4.1收购项目:直接在二级土地市场通过公开拍卖、摘牌或协商等手段收购他人转让的土地使用权。

  直接在二级市场收购土地的优点:

  1、可以在更大的范围内获得土地资源。

  直接在二级市场收购土地的缺点:

  1、可能存在原土地手续办理不齐的情况。

  2、由于出让方必须缴纳各种税费,增加收购成本。

  4.2收购烂尾楼项目

  收购烂尾楼项目优点:

  1、有可能以较低价格获得较好地段的土地。

  2、竞争者较少。

  收购烂尾楼项目缺点:

  1、原烂尾楼性质有可能影响销售。

  2、原项目债务、法律问题遗留较多。

  3、对技术、操作要求高。

  实例分析:

  1、瑞安建业收购大连烂尾楼项目并包装建成40层希望大厦。

  5.1收购项目公司:通过收购项目公司的股份达到获得项目公司所拥有土地的目的。

  收购项目公司的优点:

  1、避免了直接公开购买土地带来的竞争和麻烦,手续简单,便于操作。

  2、节省了直接转让土地需要缴纳的各种税费。

  3、可直接拥有原项目的开发人员,开发快捷。

  收购项目公司的缺点:

  1、存在人员整合的风险。

  2、可能存在原公司财务、法律方面的遗留问题,需注重前期调查。

  收购项目实例:

  1、2006年金地集团以股权收购的方式获取了西安市紫荆花园项目土地使用权,进入西北市场。

  2、珠海华发股份收购华茂投资70%的股权,获得了华茂投资拥有的9.55万平方米土地。

  5.2整体收购房地产公司:通过收购目标房地产公司的全部或大部分股份达到拥有其土地资源及其它资源的目的。

  整体收购房地产公司的优点:

  1、可以一次性拥有多处、大量的地块。

  2、 可以直接利用原公司的本地人才、关系等资源。

  3、 可以更快、更稳健的进入一个新的城市区域。

  整体收购房地产公司的缺点:

  1、存在企业文化、人员整合风险。

  2、对企业的资金实力实力、资本运作水平要求高。

  3、存在承担原企业遗留的债务、法律风险。

  实例分析:

  1、2006年路劲基建收购顺驰中国,获得北京、天津、苏州凤凰城等16个城市的土地项目。

  2、2005年万科斥资18.57亿收购南部获得上海、杭州、苏州等地数百万平米土地并进入长三角市场。

  6.1与拥有土地资源的企业合作:与拥有土地资源的企业合作,我方提供资金、技术、人力等方式合作开发土地。

  合作开发的优点:

  1、不用付出人力、资金等成本直接获得土地资源。

  2、各企业可以优势互补。

  合作开发的缺点:

  1、对企业间合作配合存在较高要求。

  2、存在产生纠纷的隐患。

  合作开发实例分析:

  1、 今年中粮地产与滨海快速合作开发天津2.2平方公里的土地,与维维集团合作参与开发徐州市新城区建设。

  2、珠江实业与宏瀚地产合作开发的珠江新城L2、L3-1、L3-2地块的合作开发就产生了前后历时几年的法律纠纷。

  7.1以政府划拨或协议出让获得土地:对于如:建设经济适用房、补助建设基础设施等性质的特殊原因可以通过政府划拨或协议出让的方式获得。

  注:

  1、通过投标、竞拍、摘牌等手段从土地一级市场获得土地资源是一个主要手段。

  2、通过收购项目公司、整体并购房地产企业获得土地资源,进入新领域也是有实力的公司获得土地资源,扩大规模的重要手段。

  3、通过与拥有土地资源的企业合作开发、资源互补也是获得土地资源的重要手段。

  国土资源部:开发商拿地保证金一律不低于20%

  在购买土地使用权时,投资者所需缴纳的自备款。2010年3月10日,国土资源部在其网站发布《国土资源部关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》,通知规定开发商今后在拿地时一律按照底价的20%缴纳保证金;成交后,需在一个月内缴清成交额50%的首付款。

  限价规定

  《通知》规定,土地出让最低价不得低于出让地块所在地级别基准地价的70%,竞买保证金不得低于出让最低价的20%。

  合同要求

  《通知》要求严格土地出让合同管理。土地出让成交后,必须在10个工作日内签订出让合同,合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款,余款要按合同约定及时缴纳,最迟付款时间不得超过一年。

  出让合同必须明确约定土地面积、用途、容积率、建筑密度、套型面积及比例、定金、交地时间及方式、价款缴纳时间及方式、开竣工时间及具体认定标准、违约责任处理。上述条款约定不完备的,不得签订合同,违规签订合同的,必须追究出让人责任。受让人逾期不签订合同的,终止供地、不得退还定金。已签合同不缴纳出让价款的,必须收回土地。

  土地出让金

  土地出让金 是指各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者,按规定向受让人收取的土地出让的全部价款(指土地出让的交易总额),或土地使用期满,土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款,或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者,将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资,按规定补交的土地出让价款。

  土地出让金,实际上就是土地所有者出让土地使用权若干年限的地租之总和。土地出让金不是简单的地价。对于住宅等项目,采用招标、拍卖、挂牌等的方式,可通过市场定价,土地出让金就是地价。可是对于经济适用房、廉租房、配套房等项目,以及开发园区等工业项目,往往不是依靠完全的市场调节,土地出让金就带有税费的性质,是定价。