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当棚户区改造遭遇“被违建”,被征收人该注意什么?

拆迁法律实务       2018-06-18 08:56:00

     
   在近期的征收拆迁中,包括棚户区改造在内的各种旧城改造项目无疑是出场率颇高的“明星”。而与此同时,拆迁范围内的违建认定处置似乎也一刻未曾停歇。二者如同“二龙戏珠”一般将广大被征收人折腾得团团转。那么,当棚户区改造项目遭遇征收方的刻意“被违建”时,被征收人究竟该怎样应对呢?两大“杀手锏”同出,在明律师又会给出怎样的忠告呢?

  首先需要明确的是,棚户区改造项目的法律适用主要依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》及各地方的“旧城改造实施意见”类地方性规定。简言之,实体层面的补偿、安置、搬迁主要看590号令,程序层面各地则会根据实际情况而有所突破创新。从整体来看,“换汤不换药”是棚改与一般征收项目的关系,广大被征收人不必为这一“名头”的变化而太过劳心费神。

  在此基础上,在明律师给出3点意见供遭遇“棚改+拆违”的朋友们参考:

  其一,维权焦点须提前至项目启动前。“输在起跑线上”是被征收人最容易犯的错误。很多人都是等到“责令限期拆除通知”贴到墙上才想起来委托律师,应该说这一时点并不算晚,但也确实还能比这更早些。

  《条例》第24条规定,市、县级人民政府作出房屋征收决定前,应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的,应当给予补偿;对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的,不予补偿。据此,一个合法的棚户区改造项目中,被征收房屋是否系违建的认定、处置,应发生在房屋征收范围确定后、房屋征收决定下发前这一时段内,这点广大被征收人需要牢记。房屋征收范围的确定,通常以“暂停(办理入户分户、新建扩建等)公告”发布为标志。譬如大家所熟悉的浙江金华许水云案,就是在这一阶段内发生了违建认定及强拆行为。

  在此阶段,被征收人要及时整理能够证明自己的无证房屋、面积有合法建造手续的依据,在征收调查登记环节允许房屋征收部门上门了解情况。当收到“责令限期拆除”“违法建筑认定告知”之类的文书时,要及时委托专业征收维权律师提起复议或者诉讼。一旦这类违建认定结论被依法撤销,将会对被征收人后续的维权有很大助益。许水云案中,在明律师周涛、陈晨就针对当地政府部门作出的责令限拆文件提起了诉讼,促使其在法律的压力之下改变了“以拆违促旧改”的想法,同意将许的无证房屋认定为合法建筑。

  其二,盯住棚户区改造项目的特殊程序,及时提出针对无证面积补偿的意见。一般来说,在征收补偿方案中都会涉及区别对待有证面积与无证面积的规定。实践中很多被征收人都是吃了这方面的亏,因房屋无证、缺证而大量减损了补偿权益。故此,针对这一重要的“方案”,大家就需要想想办法、动动脑筋了。《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第15条就规定,因旧城区改建需要征收房屋的,区(县)人民政府还应当组织由被征收人、公有房屋承租人和律师等公众代表参加的听证会。北京市的《旧城区改建房屋征收实施意见》则延续了590号令“多数”(即过半数)产权人、公房承租人不同意方案的规定。而一旦听证程序启动,被征收人就获得了针对补偿方案提出修改意见,反映自己房屋现实问题的机会。在这类程序中大家一定要明白一点:无证面积决不能简单的等同为违法面积,尤其是在棚户区、旧城区范围内,出于日常生活之必需及各种历史遗留原因,产生无证面积是十分正常的现象。被征收人的合理补偿诉求应当被一份公平、合理的补偿方案所详加考虑。

  从另一个角度讲,在房屋征收决定作出前充分行使自己的程序性权利,十分有助于被征收人掌握依法维权的主动权,及时获取涉案项目的有关信息,同时表明自己依法维权的态度和决心。这对于征收方日后是否采取“以拆违促拆迁”的套路将会产生心理层面的震慑作用。

  其三,对于项目中后期突然出现的“违建认定”,要迅捷依法维权将其撤掉。通过前述规定我们不难理解,一旦涉案片区被列入棚户区改造项目范围,就应当依据590号令规定的程序来往下推进,而不得肆意采取拆违手段来促进拆迁工作,用“挂羊头卖狗肉”的行政目的不当举措来对付被征收人。最高法在近期公布的8起征收拆迁典型案例中针对“以拆危促拆迁”作出了指导意见,“以拆违促拆迁”实际上完全是一个路数。一旦在征收决定下达后的协商谈判、入户评估等环节中出现谈不拢的情形,个别征收方就会“不安分”,将被征收人的房屋认定为违法建筑,进而在很短的时间内以拆违的名义快速实施行政强拆,适用的文书也是千奇百怪五花八门。对于集体土地上的“城中村”房屋,甚至责令交出土地决定这类根本管不着违建问题的文书也会粉墨登场,而这一幕幕闹剧显然是没有法律依据的。

  对于这类突然冒出来的违建拆除文书,被征收人要在第一时间及时咨询专业律师判明情况,及时提起法律程序进行救济,而千万不要等待所谓的6个月起诉期限,因为通常拆违都是限期3、5、7天,极端的还有今天下决定明天就让拆除的。将法律手段的力度加到最大,是应对征收方“铤而走险”式逼迁举动的必要思路。

  在明律师最后想提示大家的是,当棚户区改造遭遇“被违建”,被征收人需要既有全局性的眼光,又有局部应对的精准视角:先针对较为急迫的违建处置文书“下手”,尽力保住房屋;再通览棚改项目全局找准违法点实施精准打击。尤其是要关注棚户区改造项目与一般征收项目的相同点与不同点,尽量将自己房屋遭遇“被违建”的风险降下来,做到防患于未然。在明律师也将会竭尽全力为大家提供最强有力的法律服务。

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