农权法律网编者按：2017年春节前，“国家允许回乡建房”的传闻不径而走，这是真的吗?其实，这是对返乡“创客”依法使用农村土地优惠政策的误读。

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　　毛志红：“国家允许回乡建房”纯属误读

　　中央一号文件明确，允许对通过村庄整治、宅基地整理等节约出来的建设用地采取入股、联营等方式开发，重点支持农村三产融合发展，但“严禁违法违规开发房地产或建私人庄园会所”。基于此，返乡“创客”用地反而有必要严防以“双创”之名变相圈地搞非农建设，严防借“双创”之机为小产权房正名。

　　过节期间，“回乡建房”成了人们走亲访友、茶余饭后的热点话题。其中，不少人误以为国家开始允许城里人到农村买地建房，“逆城镇化”开启甚至小产权房有了“转正”之机。与之相关的舆论，源于节前国务院办公厅印发的《关于支持返乡下乡人员创业创新促进农村一二三产业融合发展的意见》(以下简称《意见》)提出，农民工、中高等院校的毕业生、退役士兵以及科技人员等返乡下乡人员创业创新，享有一定的用地优惠政策。

　　文件下发不久，一则题为“想到乡下建一栋房子?国家已经悄悄开了口子”的微信就蹿红网络，由此引发了种种误读。此则微信以煽情的开篇引出了这样的结论：“国家的政策正在悄然发生着变化，也许在不久的将来，回到农村建一栋漂亮的房子，过上有宅有院的日子已不是梦。”抢眼的标题加上“诱人”的结论，使得这则“新闻”在社会上迅速发酵、扩散开来。一时间，“回乡建房”成了人人垂涎的“唐僧肉”。

　　2月9日，国土资源部副部长赵龙在答记者问时重申“城镇人不能到农村购买宅基地”。但随后有学者撰文反驳，大张旗鼓地为城里人“回乡建房”与小产权房“转正”鼓与吹。

　　其实，细读《意见》不难发现，这是一份在现行法律框架内针对“农民工、中高等院校的毕业生、退役士兵以及科技人员等返乡下乡人员创业创新”的扶持性政策文件。也就是说，只有返乡“创客”才能享受用地优惠政策，不管“创客”主体姓“农”还是姓“城”，最终落脚点都要放在“创业创新”上。这其中显然不包括没有“双创”活动甚至单纯想返乡养老或下乡买地盖房的城里人，更谈不上改变农村土地财产的产权属性。

　　进一步说，返乡“创客”享有的用地优惠政策也是有前提的：不能突破政策底线或者触及法律红线，更不能改变农村土地集体所有制度。

　　《意见》鼓励返乡下乡人员依法以入股、合作、租赁等形式使用集体土地发展农业产业，使用集体建设用地开展创业创新，依托自有和闲置农房院落发展农家乐，依规和当地农民合作利用宅基地改建自住房。从中可见，“依法依规”是前提，“农业产业”是基础，“创业创新”是关键。无论返乡“创客”以哪种形式用地，都要在规划管控下遵循最严格的耕地保护和节约集约用地制度;涉及租地、租房等农民财产权益的事项，都应遵从法律政策的相应规定。因此，返乡“创客”的双创用地与城里人到农村买地建房的“逆城镇化”并非同一范畴的概念，所谓“小产权房‘转正’”之说更是无从谈起。

　　能够与之形成参照的，是国家对工商资本下乡的政策。国家鼓励规范工商资本投资农业农村，支持工商资本下乡从事农业经营或农业服务，但同时也严防工商资本“非粮化”“非农化”变相圈地开发。相比之下，返乡“双创”的主体虽然是个体“创客”，能享受一些优惠政策，但农地农用、农地姓“农”的底线是一样不可破的。

　　对于农村改革，习近平总书记强调“不管怎么改，都不能把农村土地集体所有制改垮了，不能把耕地改少了，不能把粮食生产能力改弱了，不能把农民利益损害了”。刚刚下发的中央一号文件明确，允许对通过村庄整治、宅基地整理等节约出来的建设用地采取入股、联营等方式开发，重点支持农村三产融合发展，但“严禁违法违规开发房地产或建私人庄园会所”。基于此，返乡“创客”用地反而有必要严防以“双创”之名变相圈地搞非农建设，严防借“双创”之机为小产权房正名。