农权法律网编者按：农村承包土地的经营权从承包经营权中分离出来后，与农民住房财产权一样，成了农民抵押贷款的新法子。 但是很多人并不很清楚有关的一些问题，比如：土地经营权抵押流程、抵押条件，抵押认定、抵押登记等问题。所以本网推荐下面文章以帮助您的了解。

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　　原标题：农村土地经营权可抵押，但有些事情你未必知道

 

　　什么是农村土地经营权?

　　农村土地经营权是从农村土地承包经营权中分离出的一项权能，就是承包农户将其承包土地流转出去，由其他组织或者个人经营，其他组织或者个人取得土地经营权。

　　伴随我国工业化、信息化、城镇化和农业现代化进程，农村劳动力大量转移，农业物质技术装备水平不断提高，农户承包土地的经营权流转明显加快，发展适度规模经营已成为必然趋势，“农村土地经营权”这一概念应运而生。2014年11月，中共中央办公厅、国务院办公厅印发了《关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见》[1] ，并发出通知，要求各地区各部门结合实际认真贯彻执行。2005年1月7日经农业部第2次常务会议审议，通过了《农村土地承包经营权流转管理办法》，2005年1月29日公布，自2005年3月1日起施行。[!--empirenews.page--]

　　从古至今，中国最具有贷款意识的就是农民。相传宋朝农民冒着 50%的利率也要贷款，根据耕种特性传承下了春天垫现、秋后还现的习惯。但农村金融至今没有发展完善，离不开两个原因，一是无法保证农户还款的稳定性，二是农村缺少金融市场认可的标准化抵押物。如今出现了一种土地经营权抵押。

　　土地经营权一般指土地承包经营权。

　　案例：

　　邱县发放2150万元土地经营权抵押贷款

　　去年以来，人民银行邱县支行以农村土地承包经营权抵押贷款试点县为契机，创新建立风险补偿机制，走出了一条适合平原农业县农村土地承包经营权抵押贷款发展的路子。截至2016年底，该县累计发放农村承包土地的经营权抵押贷款2150万元，惠及涉农经营主体45户。

　　该行在试点之初，积极推动政府出台了《邱县农村承包土地的经营权抵押贷款试点工作方案》和《农村产权抵押贷款财政贴息办法》，明确各方职责，其中，政府从财政预算中专设贷款风险补偿基金500万元，对银行、担保机构开展承包土地的经营权抵押贷款的损失，按实际损失部分的50%进行风险补偿;对符合要求的农业新型经营主体首次实行农村产权抵押贷款按利息总额的50%进行差额贴息，创新建立“1+N”反担保模式，即通过土地经营权抵押+不动产抵押、动产抵押、权利质押、法人保证、个人保证等多种组合的反担保措施，发挥担保增信作用，为农村承包土地大户提供融资担保服务;借助央行再贷款平台打造“央行再贷款+土地流转贷”模式，鼓励商业银行利用央行扶贫再贷款资金，向农户发放土地承包经营权抵押贷款，支持农业生产规模化、产业化，为农村土地承包经营权抵押贷款试点注入新活力。

　　做农村土地经营权抵押，首先要了解这些问题：

　　一、农村土地经营权抵押贷款详细流程

　　要想用农村土地经营权进行抵押贷款，首先要知道一些流程，需要的一些资料。

　　抵押登记详细流程

　　(一)流转见证

　　文件实施后，各新型农业经营主体予以土地经营权抵押贷款的，需到县产权交易中心签订书面土地流转合同，并办理见证手续。县产权交易中心办理见证过程中，需进行材料初审，并加盖经办人名章和单位公章予以确认。

　　(二)贷款申请

　　各新型农业经营主体办理完见证后，向金融机构提出书面抵押贷款申请。[!--empirenews.page--]

　　(三)贷前审查

　　各金融机构作为农村土地经营权抵押贷款机构，按照“办理自愿、风险自负、收益自理”的原则，开展贷前审查等程序，并承担抵押贷款的信贷风险。

　　(四)申请登记

　　乡镇经济办作为农村土地经营权抵押登记机构，负责金融机构贷前审查通过的农村土地经营权抵押的登记工作。金融机构贷前审查程序完成后，与借款人作为共同申请人，向乡镇经济办提出农村土地经营权抵押登记的申请，并提交下列材料：

　　1、《农村土地经营权抵押登记申请》;

　　2、《抵押贷款合同》;

　　3、借款人身份证和户口簿等身份证明。合作社或农业企业申请土地经营权抵押登记的，还需提供工商营业执照、组织机构代码证、税务登记证、银行开户许可证、出资人名册等证明材料;

　　4、经营权证书和承包合同等权属证明材料。没有发放经营权证的，需提供身份证和户口簿等身份证明、村级组织土地台账和村级组织证明;

　　5、土地出让方共有权人同意抵押的书面资料等;

　　6、经县产权交易中心签证的农村土地流转合同;

　　7、农业企业申请土地经营权抵押的，还需提供同意抵押的有效内部决议等证明材料;

　　8、借款人居住地与土地经营权所在地分离的，借款人居住地所在的乡镇经济办为土地经营权抵押登记的主办单位，居住地村委会提供借款人身份信息确认、居民所在地乡镇经济办进行重点登记;土地经营权所在地的村委会和乡镇经济办需共同提供土地经营权权属信息证明材料，并做好辅助登记，防止土地经营权重复抵押。

　　(五)村委会审核确认

　　村委会对申请书中记载的借款人身份信息和土地承包权信息进行确认，签字并加盖公章。

　　(六)乡镇经济办复查确认

　　乡镇经济办受理村委会审核确认后的申请人抵押登记申请书后，重点对申报材料的完备性、规范性和一致性进行复查确认。

[!--empirenews.page--]　　1、复查户口簿、身份证、经营权证书和土地承包合同中的身份信息，确保相关身份信息一致性;

　　2、复查经营权证书、土地承包合同和土地台账中的土地权属信息，确保抵押物的面积、等级、地类、权属等土地权属信息一致性;实际流转面积大于经营权证书、土地承包合同或土地台账面积的，待确权后以登记面积为准。

　　3、复查共有人同意抵押贷款的书面证明;

　　4、复查被担保人主债权种类、数额，债务人履行债务的期限、抵押担保范围、抵押起止时间等于抵押贷款合同的一致性;

　　5、复查抵押物抵押认定价值与土地经营权抵押指导价格表的一致性;

　　6、复查申请书填制内容以及申请资料的完备性;

　　7、审查土地经营的用途，确保不改变农业用途;

　　8、审查土地流转年限是否两年以上;

　　9、就有关登记事项询问申请人，并进行信息核对;

　　有下列情形之一的农村土地经营权不得设定抵押：

　　权属有争议的;土地台账没有登记或《农村土地承包合同》不齐全的;土地台账、承包合同与经营权证不符的;被依法列入征地拆迁范围内的;承包地已毁损或灭失的;受其他形式限制的;

　　(七)乡镇经济办进行抵押登记

　　农村土地经营权抵押登记分为初始登记、变更登记和注销登记。

　　1、初始登记。乡镇经济办复核完毕，符合条件的5日内办理完登记手续，并出具《农村土地经营权抵押登记证》一式四份，乡镇经济办、借款人、金融机构、村委会各一份。不符合抵押登记条件的，书面通知申请人。

　　2、变更登记。农村土地经营权抵押期间，抵押登记事项发生变更的，由借款人5日内申请办理抵押权变更登记，并提交以下要件：

　　农村土地经营权抵押登记申请书;申请人身份证明;发生变更的书面证明资料;金融部门同意变更证明;农村土地经营权抵押登记证。

　　3、注销登记。农村土地经营权抵押期届满，或者借款人与金融部门达成解除抵押协议后，借款人应于5日内申请办理抵押权注销登记，并提交以下要件：[!--empirenews.page--]

　　农村土地经营权抵押登记申请书;申请人身份证明;抵押权因主债权消灭、抵押权已经实现、金融部门放弃抵押权或者法律、法规规定抵押权消灭的其他情形注销的证明材料;农村土地经营权抵押登记证。

　　(八)管理抵押登记档案

　　乡镇经济办每批抵押贷款登记工作完毕，要按年度分村别分门别类的整理建档，由专人负责管理并建立健全档案管理制度。

　　2、用土地承包经营权抵押贷款，应注意什么

　　土地经营权抵押贷款试点一年，农民对此需要注意哪些问题?

　　一、设定抵押要合法

　　在抵押贷款时，需要注意的是，经发包方同意，通过招标、拍卖、公开协商等方式承包，并且已经依法登记取得土地承包经营权证或者林权证等证书的，才可以设立抵押，通过家庭承包取得的土地承包经营权并没有明确可以抵押。

　　二、抵押条件

　　要具备土地承包经营权产权关系要清晰，符合“依法、自愿、有偿”的土地流转原则，农村土地承包经营权流转合同和相关手续符合国家法律、法规、政策;经营土地没有改变农业(或渔业、林业)用途。

　　三、价值认定

　　要合理土地承包经营权价值根据抵押当事人提供的有资质的价值评估中介机构出具的评估报告(意见书)进行确认，或按照当地政府有权部门公布的同期辖区内各地区农村土地承包经营权的基准价格协商确认。

　　四、抵押登记

　　要合规办理土地承包经营权抵押应及时到县级政府指定登记部门进行登记(一般为农村经营管理局)。抵押登记应至少提供以下材料：

　　1、抵押登记申请书;

　　2、农村土地承包经营权权属证明材料(包括土地承包经营权证、承包合同、流转合同等);

　　3、地上附着物价值情况说明;

　　4、抵押合同;

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　　5、农村土地承包经营权共有权人同意抵押的书面材料;

　　6、抵押人与抵押权人身份证明要件(包括营业执照、组织机构代码证、法人代表身份证原件及复印件等);

　　7、抵押物的评估报告或评估确认书;

　　8、抵押登记部门要求的其他资料。