2011年10月8日，田某、张某与康康房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定由田某、张某购买康康公司的门面一套，建筑面积为373.42平方米，套内建筑面积308.61平方米，总购房款为2645681元。签订合同后，田某、张某向康康公司缴纳了房款1325681元，剩余购房款1320000尚未支付。康康公司按照合同约定按期将房屋交付田某、张某使用。此后，田某、张某以所购房屋包含消防通道为由，拒绝支付购房余款。康康公司遂起诉请求法院判决田某、张某支付余款。

　　一审法院认为本案是一起商品房销售合同纠纷，双方应按照合同中约定履行相应义务，判决张某、田某应当按照约定在产权过户后60日内支付剩余款项1320000元。张某、田某不服一审判决提起上诉。二审法院委托重庆市国土资源和房屋勘测规划院彭水分院对争议房屋进行了测绘，认定康康公司出售给田某、张某的门面房包含了建筑面积为43.58平方米(套内面积为36.02平方米)的消防(共用)通道。二审法院根据当事人的请求认定双方买卖合同中涉及消防(共用)通道的部分无效，康康公司只能对买卖合同中有效部分主张权利，即按有效出售的建筑面积计价，遂依法改判张某、田某按照支付康康司购房余款1011235.4元。

　　【以案释法】本案的争议焦点是：包含消防(共用)通道面积的购房合同的效力。

　　合同效力是法律赋予依法成立的合同所产生的约束力，当事人应当严格履行合同，否则即依靠国家强制力要求当事人履行并承担违约责任。合同的效力分为四大类，即有效合同、无效合同、效力待定合同、可变更和可撤销合同。合同法第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。第一百零九条规定，当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。康康公司出售给张某、田某的门面房中包括了消防(共用)通道，该消防(共用)通道属于公用面积，依法不能作为门面出售，但因买卖双方均未请求解除合同或合同全部无效，法院只能认定双方买卖合同中涉及消防(共用)通道的部分无效，康康公司只能对买卖合同中有效部分主张权利。即按有效出售的建筑面积计价：373.42平方米-43.58平方米=329.84平方米。总价款为：329.84平方米×7085=2336916.4元。扣除已经支付的1325681元，还应支付2336916.4-1325681=1011235.4元。康康公司已经将门面房交付给张某、田某，并为其办理的房产证，已经按照合同约定履行了义务，张某、田某辩称其不支付房款属于行使不安抗辩权缺乏事实基础，其理由也不成立。

　　本案中，商品房是依法应当进行消防设计、验收的建设工程。在进行消防设计审核和验收后，建设单位不能随意改变原消防设计，将原设计用途为消防通道的部分作为门面进行销售，导致消防通道事实上的减少，为火灾发生后的人群疏散埋下隐患，对人民群众的生命财产安全构成了潜在的威胁。开发商将消防通道作为门面销售的行为显然损害了公共利益，应属无效行为，少部分开发商为了私利置人民生命财产安全于不顾的行为应该受到法律的否定性评价，司法裁判理应回应人民群众的其生命财产安全基本生存利益的关切。