一、集体经营性建设用地入市是什么意思?

　　集体经营性建设用地，是指国土空间规划(或土地利用总体规划、城乡规划)和村庄规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地。

　　集体经营性建设用地入市，集体经营性建设用地入市，是指农村集体经济组织或授权的实施主体以土地所有者身份通过公开的土地有形市场，依法将集体经营性建设用地使用权在一定年期内以出让、出租、作价出资(入股)等有偿方式交由其他单位或者个人使用，并以书面合同约定与土地使用者权利义务的行为。

　　二、集体经营性建设用地入市条件和流程

　　1、集体经营性建设用地入市条件

　　(1)符合国家产业政策、土地使用标准、生态环境保护等政策及标准要求;

　　(2)具备必要的通路、通水、通电、土地平整等开发建设条件，但集体经营性建设用地使用权交易双方另有约定的除外;

　　(3)产权明晰，界址清楚，无权属争议，未被司法机关查封或行政机关限制土地权利且已依法完成集体土地所有权登记;

　　(4)宗地上的建(构)筑物和附属设施权属明晰，未被司法机关依法查封或以其他方式限制权利;

　　(5)符合国土空间规划(过渡期内则依据土地利用总体规划、城乡规划)等相关要求。

　　此处参考《五莲县集体经营性建设用地入市暂行办法》莲政办字〔2021〕11号相关规定，各地区根据当地实际情况会有所不同。

　　2、集体经营性建设用地入市流程

　　第一步：自然资源主管部门提出规划条件和相关要求。新《土地管理法实施条例》第三十九条规定：土地所有权人拟出让、出租集体经营性建设用地的，市、县人民政府自然资源主管部门应当依据国土空间规划提出拟出让、出租的集体经营性建设用地的规划条件，明确土地界址、面积、用途和开发建设强度等。市、县人民政府自然资源主管部门应当会同有关部门提出产业准入和生态环境保护要求。

　　第二步，编制出让、出租方案。新《土地管理法实施条例》第四十条规定：土地所有权人应当依据规划条件、产业准入和生态环境保护要求等，编制集体经营性建设用地出让、出租等方案，并依照《土地管理法》第六十三条的规定，由本集体经济组织形成书面意见，在出让、出租前不少于十个工作日报市、县人民政府。市、县人民政府认为该方案不符合规划条件或者产业准入和生态环境保护要求等的，应当在收到方案后五个工作日内提出修改意见。土地所有权人应当按照市、县人民政府的意见进行修改。集体经营性建设用地出让、出租等方案应当载明宗地的土地界址、面积、用途、规划条件、产业准入和生态环境保护要求、使用期限、交易方式、入市价格、集体收益分配安排等内容。

　　第三步：出让并签订合同：新《土地管理法实施条例》第四十一条规定：土地所有权人应当依据集体经营性建设用地出让、出租等方案，以招标、拍卖、挂牌或者协议等方式确定土地使用者，双方应当签订书面合同，载明土地界址、面积、用途、规划条件、使用期限、交易价款支付、交地时间和开工竣工期限、产业准入和生态环境保护要求，约定提前收回的条件、补偿方式、土地使用权届满续期和地上建筑物、构筑物等附着物处理方式，以及违约责任和解决争议的方法等，并报市、县人民政府自然资源主管部门备案。未依法将规划条件、产业准入和生态环境保护要求纳入合同的，合同无效;造成损失的，依法承担民事责任。合同示范文本由国务院自然资源主管部门制定。

　　第四步：交费和办理登记。新《土地管理法实施条例》第四十二条 集体经营性建设用地使用者应当按照约定及时支付集体经营性建设用地价款，并依法缴纳相关税费，对集体经营性建设用地使用权以及依法利用集体经营性建设用地建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权，依法申请办理不动产登记。

　　三、集体经营性建设用地入市相关规定

　　1、入市交易方式

　　集体经营性建设用地入市可按出让、出租、作价出资(入股)等有偿使用方式入市。

　　2、使用年限

　　参照国有建设用地使用年限。《土地管理法实施条例》第四十三条规定：集体经营性建设用地的出租，集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等，参照同类用途的国有建设用地执行，法律、行政法规另有规定的除外。

　　(1)工业、仓储用地50年;

　　(2)商业、旅游、娱乐用地40年;

　　(3)公共管理与公共服务或者其他用地50年。

　　集体经营性建设用地入市不仅为城市扩张提供土地资源，而且还激活了农村土地资产、增加了村级集体收入，可谓是一举两得。如今部分地区已经享受到了集体经营性建设用地入市带来的红利，相信未来会有越来越多的地区制定相关规定，引导集体经营性建设用地入市。