8月10日，住房和城乡建设部网站就《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知(征求意见稿)》(以下简称《征求意见稿》)公开征求意见，内容涉及房地产市场与旧改市场。业内人士认为，文件一旦正式实施，全国大小城市将会告别狂飙突进式的大拆大建的时代，开始进入精细化的“城市更新”时代。

　　一、《征求意见稿》为城市更新划定底线

　　底线一：除违法建筑和被鉴定为危房的建筑且无修缮保留价值的房屋可以拆除以外，严格控制大规模、片状集中拆除现有建筑。老城区更新单元(片区)或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%。

　　显然，此举是鼓励小规模的渐进式有机更新及微改造，对既有建筑分类审慎处置。意见稿还提出，对于不拆除的建筑，需要改善设施设备和提高节能水平，充分利用存量资源。对于拟拆除的建筑，需要加强评估论证，公开征求意见，严格遵守相关规定并履行报批程序。

　　底线二：除增建必要的公共服务设施外，控制老城区的大规模改扩建，控制大规模新增建设规模，保持老城区原有密度强度不突破。

　　这样的举措，会极大的减小资源环境承载压力。

　　底线三：控制大规模、强制性居民搬迁。居民安置意愿被国家予以重视，鼓励“就地安置”、“就近安置”，且就近安置率不宜低于50%。

　　在改善居住条件的基础上，强调人文因素与人地关系，有利于保持邻里关系和社会结构，保持故居与故乡的文化基础。

　　同时，拆除20%的面积+就近安置率不宜低于50%，使得房企参与城市更新的难度被双重提高。

　　底线四：控制大规模、短时间拆迁城市连片旧区，确保住房租赁市场供需平稳，并且做好中低价位、中小户型长期租赁住房的建设，确保住房租金年度涨幅不超过5%。

　　如以一来，新市民、低收入的困难群众的租赁住房问题能够得到有效解决。

　　二、为保留城市记忆提出新要求

　　在更好的留住城市记忆方面，《征求意见稿》提出了新的要求。

　　比如，在保持老城格局尺度方面，《征求意见稿》提出，不随意拆除、迁移历史建筑和具有保护价值的老建筑，不脱管失修、修而不用、随意闲置。

　　还提出，不破坏传统格局和街巷肌理，不随意拉直拓宽道路，禁止修大马路、建大广场，以延续城市特色风貌。

　　为保留城市特有的地域环境、文化特色、建筑风格等“基因”，《征求意见稿》也提出一些针对性的要求，比如，不破坏地形地貌，不挖山填湖、不随意改变或侵占河湖水系，等等。特别值得一提的是，这其中还包括“不随意改老地名”、“不随意改建具有历史价值的公园”等。

　　留住城市记忆是城市文化传承的重要途径。希望上述规范最终能够落实，文化得以延续,让城市留下记忆,让人们记住乡愁。

　　三、警示：城市更新，坚持量力而行

　　《征求意见稿》表示，城市更新中，应坚持量力而行、稳妥推进改造提升的原则。

　　“不忽视地方实际和居民意愿，头痛医头、脚痛医脚，运动式、盲目实施城市更新。”《征求意见稿》提出，城市更新的过程中，要加强统筹谋划。要探索可持续更新模式，不沿用过度房地产化的开发建设方式，片面追求规模扩张带来的短期效益和经济利益。

　　还提出，要加快补足功能短板。不做穿衣戴帽、涂脂抹粉的表面功夫，不搞脱离实际、劳民伤财的政绩工程和形象工程。

　　在提高城市安全韧性方面，《征求意见稿》指出，要兼顾地上建筑与地下安全两者需要，摒弃过度景观化、亮化等增加城市安全风险的规划。

　　以上要求，实际上也是住建部对城市更新提出的新期待。当然，从另一个方面来看，城市告别大拆大建意味着目前稳定房价已经成为国家政策主旋律，城市更新作为主要举措会将房地产回归到正常行业，留给城中村改变命运的窗口期真的不多了。


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