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因重大误解订立的商品房认购协议可撤销

荣昌法院       2018-06-07 10:22:22
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   【裁判要旨】

  开发商与购房者因重大误解而订立的房屋认购协议,一方当事人请求撤销合同的,人民法院应予以支持。

  【案情】

  陈某于2015年5月25日前往被告重庆某置业公司售楼处预选购该楼盘商品房一套,建筑面积152.81㎡,该房屋总价为809893元。销售人员为陈某拟定《置业计划书》,该计划书中按首付比例30%即249893元、按揭贷款70%的金额为560000元、还款年限为20年、月供为3400元及代收费用等内容进行了详细说明,陈某经核对后签字确认。计划书中未明确约定按揭付款方式为公积金贷款还是商业贷款。同日,双方签订《房屋认购协议》,协议约定置业公司将该套房屋卖与陈某,房屋定金为50000元。庭审中,陈某陈述其选购房屋时便明确告知工作人员要按照住房公积金贷款方式购买该套房屋,陈某以为《置业计划书》中按揭付款方式系按公积金贷款方式计算得来,才签字确认,随后就签订了认购协议,在准备签订正式合同时,才知道计划书中的首付比例及月供金额并不是按照住房公积金贷款方式计算的。置业公司陈述计划书中首付款是按照商业贷款30%的首付比例计算的,月供是按照商业贷款加住房公积金贷款组合贷款方式计算出来的,要履行购房协议就必须对计划书中载明的首付款金额或月供金额进行变更后才行。另外,根据重庆市住房公积金政策规定,公积金个人最高贷款只能400000元,所购房屋建筑面积超过144㎡,首付比例不低于40%。陈某认为由于置业公司没明确告知其计划书中的按揭付款方式,使其产生了重大误解,致使其要求按照住房公积金贷款购买房屋的购房目的不能实现,故要求撤销双方签订的房屋认购协议及返还购房定金。

  【裁判】

  重庆市荣昌区法院一审判决:撤销陈某与重庆某置业公司签订的《房屋认购协议》;置业公司于判决生效后十日内返还陈某定金50000元。宣判后双方均未提出上诉,判决已经发生法律效力。

  【评析】

  本案是一起商品房买卖引发的合同纠纷,案件焦点在某置业公司与陈某签订房屋认购协议书过程中是否存在重大误解。合同的订立系双方当事人在遵循诚实信用的前提下,是基于真实自愿的表意形成最终合意。然而订立的合同并非都是“一锤定音”。合同法第五十四条第一款规定因重大误解订立的合同,当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第71条规定:“行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识,使行为的后果与自己的意思相悖,并造成较大损失的,可以认定为重大误解。”从该定可知,构成重大误解必须具备以下要件:

  1、重大误解与合同的订立或合同条件存在着因果关系

  误解,导致了合同的订立,没有这种误解,当事人将不订立合同或虽订立合同但合同条件将发生重大改变。与合同订立和合同条件有因果关系的误解,才属于协议错误,构成重大误解。如果一方的误解是由另一方欺诈造成的,误解不是合同订立的直接原因,而应认为欺诈导致合同的订立,对这类合同应按欺诈处理。

  2、误解是合同当事人自己的误解

  当事人双方的意思表示构成了合同,因此误解应当是当事人自己的误解。当事人一方或双方有过失,才可构成合同上的错误。这种错误可以是单方错误,也可以是双方错误,在大多数情况下,必须是双方错误才可导致合同撤销。

  3、误解必须是重大的

  只有构成重大误解,才能使当事人产生变更和撤销合同的诉权。重大误解是对与合同履行后果有密切联系的合同基本条件的错误理解。误解是否“重大”应从两个方面来看:其一,对什么产生误解,如对标的物本质或性质的误解可以构成重大误解,对合同无关紧要的细节的误解不构成重大误解; 其二,误解是否造成对当事人的重大不利后果。可以从两方面来判断,第一,合同对价不充分,权利义务关系显著失衡;第二,仅从双方的对价关系来看比较公平,但由于误解,达不到订立合同的目的或与订立合同的意图完全相反,当事人为此遭受了重大损失。

  4、当事人不愿承担对误解的风险

  法律对重大误解的合同给予救济,是基于对当事人自合同订立时起就不愿承担误解风险的推定。

  结合本案来看,在大量的商品房交易过程中,特别是当时房地产市场成交量整体下滑、疲软的情况下,很多开发商出于盘活资金、提高销售额等目的,玩弄售房技巧,对一些购房重大事项的约定不明,为日后的商品房买卖合同纠纷埋下隐患。陈某前往置业公司选购房屋,置业公司根据陈某的要求为其拟定了《置业计划书》,该计划书中对房屋的位置、面积、价款计算等均作了较为清晰的表述。陈某对计划书中载明的内容予以认可并签字确认,随后双方签订了《认购协议》并支付了购房定金。在准备签订正式购房合同时,置业公司销售人员告知陈某需要变更《置业计划书》中载明的部分内容,合同才能履行。陈某基于对置业计划书的信赖签订了认购协议,因为误解而导致了合同的订立。由于置业计划书中对按揭贷款方式约定不明,双方因预购房屋按揭首付款比例、按揭贷款金额、按揭贷款方式发生争议。该案中由于购房价款及按揭履行方式对原告是否购买本案诉争房屋具有重大影响,现置业公司表示无论按照什么贷款方式均要对置业计划书中的首付款比例或月供金额进行变更后才能履行,置业计划书中载明的计价方式不具有可执行性。由于陈某基于对置业计划书的信赖签订了认购协议,因重大误解订立的合同,当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销,现陈某以重大误解为由要求撤销双方签订的《房屋认购协议》符合法律规定,法院予以支持。

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