对于大小产权区分，其中最关键的区别就是房产证归属这一问题。

　　大产权又称为单独产权，由国家发产权证个人对房屋拥有所有的处分，收益权利，是有房产证的，可以贷款，而且有房产证的房子可以落户，后期升值潜力较大。

　　小产权的房子是没有房产证的，而且后期也是不会下证的，是没法贷款的，指的是在农村集体土地上建设的房屋，没有缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡或村颁发，所以也称之为乡产权房。

　　所以就这个角度来说，购买小产权房绝对是有风险的，因为虽然小产权房有国家颁发的土地使用证和预售许可证，但购房合同在国土房管局不会备案。最重要的是小产权房所谓的产权证也不是真正合有效的产权证。