自上个世纪90年代始，全国存在着大量擅自将农村集体所有土地的使用权出让、转让或者出租用于非农业建设的现实。土地承租者直接与集体土地所属的村委会签署土地租用协议，然后进行建设房屋，或自用或转租他人，从中获利。
农村土地流转流程有哪些?
但是现阶段，国家法律不允许农民集体所有的土地使用权出让、转让或出租用于非农业建设。《土地管理法》第63条规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设;但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”因此，农民集体所有的土地使用权一般不得出让、转让或出租用于非农业建设。如果农村集体经济组织与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的，必须使用乡(镇)土地利用总体规划确定的建设用地，并且要向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准;其中，涉及占用农业用地的，还要办理农用地转用审批手续。
如果企业不按照以上规定租用集体土地用于非农业建设，双方当事人所签订的《土地租赁合同》等也均因违反国家法律的强制性规定而成为无效合同。因此，对于签订集体土地租赁合同取得企业经营用地，需要谨慎对待并尽量避免相应法律风险。
但是，如果仍然按照土地管理法的规定执行，先由上级政府进行征地，将土地性质从农民集体所有变为国有，然后进行出让，成为建设用地。这个过程中程序繁杂，环节很多，一个项目运作下来一般需要两年时间。
近年来，部分地区逐渐放宽了对集体土地流转的限制。2001年2月和6月，国土资源部分别在苏州、安阳召开了两次土地制度创新试点工作座谈会，设立了河南新乡、安阳、江苏苏州、昆山、安徽芜湖、上海南汇、浙江湖州、福建古田、广东深圳等多个集体建设用地流转试点地区，此举是对我国现有《土地管理法》的重大突破。各试点地区也相继出台了相关管理办法，如《广东省关于实行农村集体建设用地使用权流转的通知》、《北京市农民集体建设用地使用权流转试点办法》、《安徽省集体建设用地有偿使用和使用权流转试行办法》等。这些地方文件明确规定了集体建设用地可以以出让、转让、抵押、出租等方式流转，并规定了流转的条件、流转的审批程序等内容。
自上个世纪90年代始，全国存在着大量擅自将农村集体所有土地的使用权出让、转让或者出租用于非农业建设的现实。土地承租者直接与集体土地所属的村委会签署土地租用协议，然后进行建设房屋，或自用或转租他人，从中获利。
但是现阶段，国家法律不允许农民集体所有的土地使用权出让、转让或出租用于非农业建设。《土地管理法》第63条规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设;但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”因此，农民集体所有的土地使用权一般不得出让、转让或出租用于非农业建设。如果农村集体经济组织与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的，必须使用乡(镇)土地利用总体规划确定的建设用地，并且要向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准;其中，涉及占用农业用地的，还要办理农用地转用审批手续。
如果企业不按照以上规定租用集体土地用于非农业建设，双方当事人所签订的《土地租赁合同》等也均因违反国家法律的强制性规定而成为无效合同。因此，对于签订集体土地租赁合同取得企业经营用地，需要谨慎对待并尽量避免相应法律风险。
但是，如果仍然按照土地管理法的规定执行，先由上级政府进行征地，将土地性质从农民集体所有变为国有，然后进行出让，成为建设用地。这个过程中程序繁杂，环节很多，一个项目运作下来一般需要两年时间。
近年来，部分地区逐渐放宽了对集体土地流转的限制。2001年2月和6月，国土资源部分别在苏州、安阳召开了两次土地制度创新试点工作座谈会，设立了河南新乡、安阳、江苏苏州、昆山、安徽芜湖、上海南汇、浙江湖州、福建古田、广东深圳等多个集体建设用地流转试点地区，此举是对我国现有《土地管理法》的重大突破。各试点地区也相继出台了相关管理办法，如《广东省关于实行农村集体建设用地使用权流转的通知》、《北京市农民集体建设用地使用权流转试点办法》、《安徽省集体建设用地有偿使用和使用权流转试行办法》等。这些地方文件明确规定了集体建设用地可以以出让、转让、抵押、出租等方式流转，并规定了流转的条件、流转的审批程序等内容。
